Statybos darbų žurnalas ir techninė priežiūra: kas privaloma ir kodėl tai apsimoka

Statybos darbų žurnalas ir techninė priežiūra – dvi priemonės, kurios statybą paverčia patikrinamu procesu. Žurnale fiksuojama, kas, kada ir kaip buvo padaryta, o techninis prižiūrėtojas atstovauja statytojui ir tikrina, ar statoma pagal projektą. Šioje namo statybos gido dalyje paaiškiname, kada tai privaloma ir kodėl tai apsimoka net tada, kai neprivaloma.

Techninė priežiūra privaloma, išskyrus ūkio būdą

Statybos įstatymas nustato, kad statinio statybos techninė priežiūra privaloma, kai statybos darbai vykdomi pagal statybos, rekonstravimo, atnaujinimo, kapitalinio remonto ar griovimo projektą ar aprašą, išskyrus atvejus, kai statoma ūkio būdu. Individualaus namo statyboje tai reiškia: jei samdote rangovą, techninis prižiūrėtojas privalomas; jei statote ūkio būdu – neprivalomas, bet dažnai naudingas (žr. ūkio būdu ar su rangovu).

Techninis prižiūrėtojas atstovauja jums, ne rangovui

Statinio statybos techninis prižiūrėtojas – kvalifikuotas specialistas, kuris statytojo vardu kontroliuoja statybą. Jo darbas:

• tikrinti, ar darbai atliekami pagal projektą ir statybos taisykles;
• tikrinti medžiagų ir gaminių atitiktį projektui ir jų dokumentus;
• priimti paslėptus darbus prieš juos uždengiant;
• dalyvauti priimant etapus ir pasirašyti aktus bei žurnalo įrašus;
• reikalauti ištaisyti nustatytus trūkumus;
• padėti surinkti dokumentus statybos užbaigimui.

Svarbu, kad prižiūrėtojas būtų nepriklausomas nuo rangovo. Jei jį pasiūlo pats rangovas, kyla interesų konfliktas: tas, kurio darbus reikia tikrinti, renka tikrintoją.

Statybos darbų žurnalas – statybos atmintis

Statybos darbų žurnalas pildomas pagal STR 1.06.01:2016 „Statybos darbai. Statinio statybos priežiūra“. Jame fiksuojami atliekami darbai, naudojamos medžiagos, oro sąlygos, patikrinimai, pastabos ir jų ištaisymas. VTPSI išaiškinime nurodoma, kad žurnalo formos skiltyje atitinkamo vadovo parašu patvirtinama, jog statybos darbai priimti. Žurnalą galima vesti elektroniniu būdu – tada užbaigiant statybą pateikiami prisijungimo duomenys, leidžiantys peržiūrėti įrašus, paslėptų darbų ir konstrukcijų išbandymų aktus bei inžinerinių sistemų išbandymo aktus.

Paslėpti darbai tikrinami prieš juos uždengiant

Etapas	Paslėpti darbai	Ką tikrinti
Pamatai	Pagrindas, armatūra, hidroizoliacija, šiltinimas, drenažas	Atitiktis projektui, apsauginis betono sluoksnis, izoliacijos vientisumas
Sienos ir perdangos	Monolitiniai žiedai, sąramos, armatūra	Matmenys, armavimas, betonavimas
Stogas	Garo izoliacija, šiltinimas, vėjo izoliacija	Sandūros, vėdinimo tarpas, sandarinimas
Inžinerija	Vamzdynai ir kabeliai sienose ir grindyse	Bandymai slėgiu, nuotraukos su matmenimis
Grindys	Šiltinimas, grindinio šildymo vamzdžiai	Storis, bandymas slėgiu prieš liejant

Kiekvieną paslėptą darbą verta užfiksuoti ir nuotraukomis su matmenimis. Civilinis kodeksas paslėptiems statinio elementams nustato 10 metų garantinį terminą, todėl dokumentai apie tai, kaip jie įrengti, praverčia ir po daugelio metų.

Kiek kainuoja techninė priežiūra

Paslaugų suvestinėse statybos techninės priežiūros kaina nurodoma nuo maždaug 20–50 € už valandą. Dalis specialistų siūlo mėnesinį įkainį ar fiksuotą kainą visam objektui su sutartu apsilankymų skaičiumi. Lyginant pasiūlymus svarbu, kiek kartų prižiūrėtojas atvyks, ar į kainą įeina paslėptų darbų priėmimas, dalyvavimas sandarumo bandyme ir pagalba užbaigiant statybą. Palyginus su namo kaina tai nedidelė suma, o viena laiku pastebėta klaida pamatuose ar stoge gali sutaupyti daugiau nei visa priežiūra.

Dokumentai, kurie prasideda žurnale, baigiasi deklaracijoje

Užbaigiant statybą ekspertizės rangovas tikrina, ar statyta be nukrypimų nuo esminių projekto sprendinių, ir gali apžiūrėti namą vietoje. Darbų žurnalas, paslėptų darbų aktai, bandymų protokolai ir išpildomosios nuotraukos yra geriausias įrodymas. Be jų procedūra gali užtrukti, o ginčo atveju statytojui sunku įrodyti, kaip darbai atlikti (žr. statybos užbaigimas ir įregistravimas).

Statybos pradžia ir rangovų registravimas

Prieš pradedant darbus statytojas Infostatyboje praneša apie statybos pradžią. STR 1.05.01:2017 numato, kad rangovas apie pasitelktus subrangovus privalo pranešti ne vėliau kaip tą pačią dieną, kai jie statybvietėje pradeda darbus – Infostatyboje arba per elektroninį statybos darbų žurnalą, jei jis su ja susietas. Tai dar viena priežastis vesti tvarkingą žurnalą nuo pirmos dienos (žr. statybos leidimas namui).

Projekto vykdymo priežiūra – architekto akys statybvietėje

Be techninės priežiūros yra ir projekto vykdymo priežiūra, kurią atlieka projektuotojas. Jis tikrina, ar statyba atitinka projekto sprendinius, ir sprendžia klausimus, kai statybvietėje paaiškėja, kad projektą reikia patikslinti. Individualaus namo statyboje tai ypač naudinga sudėtingesniuose mazguose: langų montavime, stogo ir sienų sandūrose, šilumos tiltelių sprendimuose. Projekto vykdymo priežiūros sąlygas verta aptarti dar sudarant projektavimo sutartį (žr. namų projektai ir architektas).

Kaip išsirinkti techninį prižiūrėtoją

1. Kvalifikacija – patikrinkite, ar specialistas turi teisę vykdyti statinio statybos techninę priežiūrą tokios kategorijos statiniams.
2. Nepriklausomumas – geriau, kai prižiūrėtoją renkate ir jam mokate jūs, o ne rangovas.
3. Patirtis su technologija – karkasinio namo prižiūrėtojas turi išmanyti garo izoliaciją, mūrinio – mūro ir betono darbus.
4. Apsilankymų planas – sutartyje numatykite, kada prižiūrėtojas atvyks: prieš betonuojant pamatus, prieš uždarant sienas, prieš liejant grindis, sandarumo bandymo metu.
5. Ataskaitos – pastabos raštu ir nuotraukomis po kiekvieno apsilankymo.

Svarbiausi patikrinimo momentai per visą statybą

Momentas	Kodėl svarbus
Ašių nužymėjimas	Namo vieta ir atstumai iki ribų – esminis projekto sprendinys
Pamatų armatūra ir hidroizoliacija	Vėliau nebematoma ir sunkiai taisoma
Sienų ir stogo konstrukcija	Laikančiosios konstrukcijos ir jų mazgai
Langų montavimas	Dažniausia nesandarumų vieta
Garo izoliacija ir šiltinimas	Lemia sandarumą ir drėgmę konstrukcijose
Vamzdynai prieš betonavimą	Bandymai slėgiu, vietos fiksavimas
Sandarumo bandymas	Galutinis kokybės rodiklis A++ namui

Dažniausios klaidos

• Samdyti techninį prižiūrėtoją, kurį pasiūlė ir apmoka rangovas.
• Pradėti žurnalą tik baigiant statybą, užpildant įrašus atgaline data.
• Uždengti paslėptus darbus be patikrinimo ir nuotraukų.
• Neužfiksuoti pastabų raštu ir jų ištaisymo.
• Statyti ūkio būdu be jokios nepriklausomos kontrolės.

Etapas D „Inžineriniai tinklai ir statybvietė“: 13-asis žingsnis iš 37

Ankstesnis žingsnis: Nuotekų valymo įrenginiai. Kitas žingsnis: Mūrinis, karkasinis ar modulinis namas. Visas žingsnių sąrašas – namo statybos gide.