Statybos užbaigimas: deklaracija, dokumentai ir namo įregistravimas Registrų centre

Statybos užbaigimas yra paskutinis teisinis namo statybos etapas, po kurio namas tampa įregistruotu gyvenamuoju pastatu: jį galima įkeisti, parduoti, deklaruoti jame gyvenamąją vietą ir gauti adresą. Šioje namo statybos gido dalyje paaiškiname, kaip užbaigiama vienbučio ar dvibučio namo statyba, kas tvirtina deklaraciją, kokių dokumentų reikia ir kiek tai kainuoja.

Namas laikomas pastatytu tik po deklaracijos įregistravimo

Statybos įstatymas numato kelis statybos užbaigimo būdus. Vienbučiams ir dvibučiams gyvenamiesiems namams, kurių statybai buvo išduotas statybą leidžiantis dokumentas, taikomas deklaracijos kelias: statyba laikoma užbaigta atlikus visus statybos darbus, surašius deklaraciją apie statybos užbaigimą, statinio projekto (jo dalies) arba statinio (jo dalies) ekspertizės rangovui ją patvirtinus ir deklaraciją įregistravus Infostatyboje.

VTPSI 2026 m. liepos išaiškinime tai pakartoja ir pabrėžia: deklaracija surašoma visų statytojų vardu, o patvirtinama tik tada, kai pateikiama kadastro tvarkytojo suderinta statinio kadastro duomenų byla ir atnaujinta žemės sklypo kadastro duomenų byla. Statybos užbaigimo data laikoma deklaracijos įregistravimo Infostatyboje data.

Užbaigimas vyksta septyniais žingsniais

1. Sandarumo bandymas. A+ ir A++ gyvenamojo namo oro apykaita, esant 50 Pa slėgių skirtumui, negali viršyti 0,6 karto per valandą. Sandarumas matuojamas baigtame name, kai atlikti visi darbai, galintys jį pabloginti.
2. Energinio naudingumo sertifikatas. Sertifikuotas ekspertas, remdamasis sandarumo protokolu ir faktiniais sprendiniais, patvirtina, kad namas yra A++ klasės. Sertifikatas galioja ne ilgiau kaip 10 metų.
3. Išpildomoji geodezinė nuotrauka. Matininkas užfiksuoja faktinę namo ir inžinerinių tinklų padėtį sklype.
4. Kadastriniai matavimai. Parengiama statinio kadastro duomenų byla, kuri suderinama su kadastro tvarkytoju. Rinkoje gyvenamojo namo iki 100 m² matavimai kainuoja nuo 200 €.
5. Deklaracijos surašymas Infostatyboje. Statytojas ar jo atstovas pildo deklaracijos formą ir prideda dokumentus.
6. Ekspertizės rangovo patvirtinimas. Ekspertizės vadovas patikrina dokumentus, gali apžiūrėti namą vietoje ir deklaraciją tvirtina kvalifikuotu elektroniniu parašu. Rinkoje už tai imama 300–1 500 € pagal statinio sudėtingumą.
7. Įregistravimas Nekilnojamojo turto registre. Per 3 mėnesius nuo deklaracijos įregistravimo namas ir nuosavybės teisės į jį įregistruojami Registrų centre. Pastato įregistravimo įkainis – 14,85 €.

Deklaracijai reikia surinkti daugiau dokumentų nei atrodo

VTPSI pateikia preliminarų dokumentų sąrašą, kurie pateikiami tvirtinant deklaraciją per Infostatybą (tikslus sąrašas – STR 1.05.01:2017 93 punkte):

Dokumentas	Kas parengia	Pastaba
Statinio projektas ir jo laidos	Projektuotojas	Su visais statybos metu atliktais pakeitimais
Statybą leidžiantis dokumentas	Savivaldybė	Jei išduotas ne per Infostatybą
Geodezinės nuotraukos	Matininkas	Išpildomosios tinklų ir pastato nuotraukos
Privalomųjų draudimų dokumentai	Rangovas, prižiūrėtojas	Kai draudimas privalomas
Sklypo su statiniais topografiniai duomenys	Matininkas	Erdviniai duomenys
Energinio naudingumo sertifikatas	Sertifikavimo ekspertas	A++ namui privalomas
Garantinių prievolių įvykdymo dokumentai	Rangovas	Pvz., garantinis raštas ar draudimas
Geriamojo vandens tiekimo dokumentai	Vandens tiekėjas ar laboratorija	Kai privaloma
Atliekų perdavimo dokumentai	Atliekų tvarkytojas	Kai privaloma
Savivaldybės infrastruktūros plėtros dokumentai	Savivaldybė	Kai sudaryta infrastruktūros plėtros sutartis
Statinio ir sklypo kadastro duomenų bylos	Matininkas, kadastro tvarkytojas	Be jų deklaracija netvirtinama

Daugelį šių dokumentų verta kaupti visą statybos laiką. Ypač svarbūs statybos darbų žurnalas, paslėptų darbų aktai ir nuotraukos, kurios padeda ekspertizės rangovui įsitikinti, kad statyta pagal projektą (žr. techninė priežiūra ir darbų žurnalas).

Deklaracija netvirtinama, jei randami nukrypimai nuo projekto

Statybos įstatymas išvardija atvejus, kai deklaracija negali būti surašyta ar patvirtinta. Dažniausiai praktikoje pasitaiko šie:

• yra nukrypimų nuo esminių statinio projekto sprendinių arba konstatuota savavališka statyba;
• nepateikti visi privalomi dokumentai;
• statytojas nepranešė apie statybos pradžią arba pranešdamas nepateikė visų dokumentų;
• pagrįstai įtariama, kad statybą leidžiantis dokumentas išduotas neteisėtai, arba dėl jo vyksta teismo procesas.

Esminiai sprendiniai – tai, pavyzdžiui, namo vieta sklype, aukštis, plotas ar paskirtis. Jei statybos metu jie pakeisti be naujo leidimo, užbaigimo procedūra sustoja, o problema sprendžiama per projekto keitimą ar net savavališkos statybos įteisinimą. Todėl pakeitimus reikia derinti su projektuotoju tada, kai jie daromi, o ne pabaigoje.

Statybos užbaigimo aktas ir deklaracija – skirtingi dokumentai

Statybos įstatymas numato ir kitą užbaigimo dokumentą – statybos užbaigimo aktą. Jis surašomas užbaigus ypatingųjų statinių statybą ir kai kuriais kitais įstatyme nurodytais atvejais, o aktą išduodantis subjektas tikrina statinį pagal Teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros įstatymą. Įprastam vienbučiui ar dvibučiui gyvenamajam namui taikoma deklaracija, kurią tvirtina ekspertizės rangovas. Kai statybą leidžiantis dokumentas buvo neprivalomas, pavyzdžiui, kai kuriems nesudėtingiesiems negyvenamiesiems statiniams, deklaraciją galima surašyti ir įregistruoti statytojo pageidavimu.

Užbaigimo išlaidos sudaro mažiau nei procentą biudžeto

Išlaida	Kaina 2026 m.
Kadastriniai matavimai (namas iki 100 m²)	nuo 200 €
Ekspertizės rangovo deklaracijos tvirtinimas	300–1 500 €
Pastato įregistravimas Registrų centre	14,85 €
Sandarumo testas ir energinis sertifikavimas	Dažnai įtraukiami į rangos kainą, kitaip – pagal pasiūlymą

Mūsų etaloninio 120 m² namo biudžete užbaigimo dokumentams skyrėme 500–1 800 €, t. y. mažiau nei procentą visų išlaidų (žr. namo statybos kaina 2026). Tačiau neužbaigta statyba gali kainuoti daugiau: kol namas neįregistruotas kaip baigtas gyvenamasis pastatas, jį sunkiau įkeisti, parduoti ar deklaruoti jame gyvenamąją vietą.

Po įregistravimo prasideda garantinis laikotarpis

Statybos įstatymas nustato, kad statinio garantinis terminas negali būti trumpesnis už Civilinio kodekso nustatytą, o rangos sutartyje jis gali būti numatytas ilgesnis. Per garantinį terminą rangovas privalo pašalinti nustatytus defektus. Todėl verta išsaugoti visą dokumentaciją, užfiksuoti pastebėtus trūkumus raštu ir neatidėlioti pretenzijų.

Įregistravus namą lieka praktiniai dalykai: adresas, gyvenamosios vietos deklaravimas, būsto draudimas ir mokesčiai. Juos aptarsime dalyje įsikraustymas ir pirmieji metai.

Dažniausios užbaigimo klaidos

• Pradėti rinkti dokumentus tik baigus statybą.
• Keisti namo vietą, aukštį ar plotą be projekto pakeitimų.
• Nepaisyti 3 mėnesių įregistravimo termino.
• Atlikti sandarumo testą per anksti, kol dar vyksta darbai, galintys jį pabloginti.
• Neturėti išpildomųjų inžinerinių tinklų nuotraukų.

Etapas H „Užbaigimas ir įsikūrimas“: 33-asis žingsnis iš 37

Ankstesnis žingsnis: Virtuvės įrengimas. Kitas žingsnis: Interjero dizainas. Visas žingsnių sąrašas – namo statybos gide.