Nekilnojamojo turto rinka JAV 2024 m. patyrė didelį nuosmukį
Nacionalinės nekilnojamojo turto maklerių asociacijos (NAR) duomenimis, dėl didelių hipotekos palūkanų normų ir ribotos pasiūlos namų pardavimai sumažėjo iki 1995 m. lygio.[1]
Remiantis ataskaita, 2024 m. buvo parduota 4,06 milijono nekilnojamojo turto objektų (įskaitant vienos šeimos namus, taip pat daugiabučius ir kotedžus) – tai yra mažiausias rodiklis per pastaruosius tris dešimtmečius. Nors gruodį pardavimai šiek tiek atsigavo (2,2 proc., palyginti su lapkričiu), bendra metinė apimtis išlieka itin žema. Pagrindinės šios tendencijos priežastys yra didelė vidutinė 30 metų fiksuotos hipotekos palūkanų norma, kuri išlieka artima 7 proc., ir rekordinės būsto kainos.[2]
Būsto kainų mediana 2024 m. pakilo iki 407,5 tūkst., stabiliai augdama 18 mėnesių iš eilės. Dėl tokio lygio išlaidų būsto įsigijimas didelei gyventojų daliai tapo neįperkamas.
„Buvo tobulas aplinkybių susiliejimas, kuris pakenkė būsto įperkamumui“, – teigė KPMG vyriausioji ekonomistė Diana Svank (Diane Swank).
Situaciją dar labiau apsunkina vadinamasis „karantino efektas“
Namų savininkai, kuriems pavyko paimti hipoteką prieš Federalinio rezervo (FED) palūkanų normų šuolį 2022 m., nenori parduoti savo namų, kad nereikėtų imti hipotekos daug mažiau palankiomis palūkanomis. Tai dar labiau apriboja turimą pasiūlymą.
Bendra pasiūla rinkoje gruodį siekė 1,15 milijono būstų, tai yra 16 proc. daugiau nei prieš metus, tačiau vis tiek 3 milijonais mažiau nei reikia normaliam rinkos funkcionavimui.
„Iš esmės susiduriame su būsto rinkos nepakankamumu, nes neatrodo, kad rinka pasiektų pusiausvyrą, kurioje pasiūla didėtų“, – pabrėžė RSM vyriausiasis ekonomistas Džo Bruzuelas (Joe Bruzuel).[3]
Be didelių palūkanų, pirkėjus atgraso sparčiai augančios būsto draudimo kainos, ypač regionuose, kuriuose fiksuojamos stichinės nelaimės. Mažai tikėtina, kad ši tendencija greitai pasikeis, rašo „Wall Street Journal“.[4]
Statybos pramonė taip pat išgyvena sunkius laikus. Aukštos palūkanų normos riboja vystytojų galimybes. Jie neskuba investuoti į statybą, bijodami mažos paklausos.
„Vystytojai nerizikuoja investuoti į objektų, kurių pirkėjai negalės sau leisti, nepaisant didelės paklausos, statybą“, – aiškino Dž.Bruzelas.
Atsargus optimizmas: ar reguliavimo pokyčiai gali atgaivinti rinką?
Visgi yra šiek tiek optimizmo dėl bazinės normos sumažinimo, taip pat galimo statybos pramonės reguliavimo panaikinimo, apie kurį kalbėjo Skotas Tarneris (Scott Turner), kandidatas į Būsto ir miestų plėtros departamento vadovo postą. Jis paskelbė ketinantis sumažinti pernelyg dideles reguliavimo kliūtis, kurios gali padidinti būsto įperkamumą. Praėjusiais metais FED taip pat tris kartus sumažino bazinę palūkanų normą, tačiau pastaraisiais mėnesiais hipotekos palūkanų normos augo.[5]
2024 metų pabaigoje būsto kainos 50-yje didžiausių miestų padidėjo vidutiniškai 5,8 proc., palyginti su tuo pačiu laikotarpiu pernai. Didžiausias padidėjimas buvo stebimas Anaheime (Kalifornija) – 12,5 proc. Kainos taip pat pastebimai šoktelėjo Niuarke ir Naujajame Brunsvike (Naujasis Džersis), Nasau apygardoje (Niujorkas) ir Providence (Rodo sala) – atitinkamai 11,3 proc., 10,8 proc., 9,9 proc. ir 9,8 proc.
Nepaisant sunkių sąlygų, kai kurie namų ūkiai ir toliau parduoda būstą dėl taip susiklosčiusių gyvenimo aplinkybių – santuokų, skyrybų ar šeimos pagausėjimo. Tai prisidėjo prie pasiūlos augimo 2024 m. Be to, individualūs pirkėjai, kaip pažymėjo NAR vyriausiasis ekonomistas Laurensas Junas (Lawrence Yun), suvokia ilgalaikę nekilnojamojo turto turėjimo naudą, kuri palaiko paklausą, net ir esant didelėms hipotekos išlaidoms.
Kai kurie pirkėjai, pavyzdžiui, Hiter ir Deividas Baksteriai (Heather ir David Baxter) iš Vakarų Virdžinijos, nusprendė būstą pirkti net tokiomis sąlygomis. Jie įsigijo namą, pasinaudodami galimybe už papildomą mokestį sumažinti tarifą iki 6,5 proc.
„Nerimavau, kad nukritus įkainiams, kainos vėl pradės kilti“, – sakė Hither.
Einamųjų metų prognozės išlieka niūrios. Pasak ekspertų, tikėtina, kad hipotekos palūkanų normos bent iki 2026 m. išliks didesnės nei 6 proc., o tai neišvengiamai paveiks rinkos aktyvumą.
