Mažesnis pradinis įnašas sutrumpina taupymo kelią, tačiau padidina paskolos sumą ir galutinę būsto kainą
Nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. pirmąjį būstą perkantiems gyventojams gali būti taikomas 10 proc. minimalus pradinis įnašas. Iki tol įprasta apatinė riba siekė 15 proc. Pirkėjui, žiūrinčiam į 180 tūkst. eurų kainuojantį būstą, tai reiškia galimybę sandoriui sukaupti 18 tūkst., o ne 27 tūkst. eurų.
Šis pakeitimas dažnai vadinamas lengvata, tačiau tai nėra valstybės išmoka, subsidija ar paskolos garantija. Lietuvos bankas sumažino teisės aktuose nustatytą minimalią nuosavų lėšų ribą konkrečiai pirmojo būsto pirkėjų grupei. Kredito įstaiga ir toliau pati sprendžia, ar klientui skolinti bei kokio dydžio įnašo prašyti.
Mažesnis įnašas taip pat neatpigina paskolos. Kuo mažiau savo pinigų sumoka pirkėjas, tuo daugiau tenka skolintis. Didesnė paskola reiškia didesnę mėnesio įmoką, daugiau per visą laikotarpį sumokėtų palūkanų ir jautresnį šeimos biudžetą pajamų ar palūkanų pokyčiams.
Todėl 10 proc. riba geriausiai vertintina kaip galimybė būstą įsigyti anksčiau. Ar šia galimybe verta naudotis, priklauso nuo sukaupto finansinio rezervo, pajamų stabilumo, būsto būklės ir konkretaus banko pasiūlymo.
Kas laikomas pirmojo būsto pirkėju?
10 proc. pradinis įnašas gali būti taikomas žmogui, kuris ima pirmą paskolą pirmajam gyvenamosios paskirties nekilnojamajam turtui įsigyti arba statyti. Paraiškos pateikimo dieną jis negali turėti jokio nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo turto ir negali būti jo turėjęs per pastaruosius 5 metus.
Vertinamas visas nekilnojamasis turtas. Pirmojo būsto pirkėjo statusą gali panaikinti turimas arba neseniai turėtas žemės sklypas, garažas, sodo namas, komercinės patalpos ar nekilnojamojo turto dalis. Reikšmės gali turėti ir paveldėtas turtas, net jeigu žmogus jame negyveno arba jį greitai pardavė.
Kai paskolą ima 2 ar daugiau bendraskolių, nustatytas sąlygas turi atitikti kiekvienas. Jeigu vienas žmogus nekilnojamojo turto neturėjo, tačiau jo sutuoktinis ar kitas bendraskolis per pastaruosius 5 metus turėjo, 10 proc. riba bendrai paskolai nebus taikoma.
Amžius, šeiminė padėtis ir vaikų skaičius savaime šios galimybės nesuteikia ir jos neatima. Tai svarbus skirtumas nuo valstybės paramos jaunoms šeimoms programų, kurioms gali būti nustatytos amžiaus, pajamų, turto vertės ar teritorijos sąlygos.
10 proc. yra minimali riba, o ne banko pažadas
Lietuvos banko taisyklė leidžia pirmojo būsto pirkėjui gauti paskolą, sudarančią iki 90 proc. įkeičiamo turto vertės. Bankas neprivalo finansuoti visų 90 proc. Kredito davėjas gali pasiūlyti 85, 80 proc. ar dar mažesnį finansavimą, jeigu mato didesnę riziką.
Sprendimą gali lemti pajamų dydis ir stabilumas, darbo santykių trukmė, individualios veiklos rezultatai, turimos paskolos, lizingas, išlaikytinių skaičius ir kredito istorija. Vertinamas ir pats būstas: jo vieta, būklė, likvidumas, statybos baigtumas bei galimybė turtą parduoti, jeigu paskolos gavėjas nebevykdytų įsipareigojimų.
Atsakingojo skolinimo nuostatai nustato tik bendras apatines ir viršutines ribas. Bankas gali taikyti griežtesnius reikalavimus, tačiau negali vien dėl konkurencijos ignoruoti privalomų mokumo kriterijų. Todėl prieš pasirašant rezervacijos ar preliminarią pirkimo sutartį verta gauti bent kelių kredito davėjų preliminarų vertinimą.
Kiek papildomai kainuoja 10 proc. įnašas?
2026 m. birželį vidutinė naujų būsto paskolų palūkanų norma Lietuvoje siekė 4,04 proc. Pagal šią normą galima iliustratyviai palyginti, kaip keičiasi paskolos kaina pasirinkus 10 arba 15 proc. pradinį įnašą.
Toliau pateikti skaičiavimai atlikti taikant anuitetinį grąžinimo metodą, 30 metų terminą ir prielaidą, kad 4,04 proc. palūkanų norma nesikeičia visą laikotarpį. Neįtraukti sutarties sudarymo, turto vertinimo, draudimo ir kiti mokesčiai.
| Būsto kaina | Pradinis įnašas | Paskolos suma | Mėnesio įmoka | Palūkanos per 30 metų |
|---|---|---|---|---|
| 120 000 Eur | 12 000 Eur (10 proc.) | 108 000 Eur | apie 518 Eur | apie 78 517 Eur |
| 120 000 Eur | 18 000 Eur (15 proc.) | 102 000 Eur | apie 489 Eur | apie 74 155 Eur |
| 180 000 Eur | 18 000 Eur (10 proc.) | 162 000 Eur | apie 777 Eur | apie 117 775 Eur |
| 180 000 Eur | 27 000 Eur (15 proc.) | 153 000 Eur | apie 734 Eur | apie 111 232 Eur |
| 250 000 Eur | 25 000 Eur (10 proc.) | 225 000 Eur | apie 1 079 Eur | apie 163 577 Eur |
| 250 000 Eur | 37 500 Eur (15 proc.) | 212 500 Eur | apie 1 019 Eur | apie 154 489 Eur |
Perkant 180 tūkst. eurų kainuojantį būstą, 10 proc. įnašas leidžia iš karto išsaugoti 9 tūkst. eurų. Tačiau mėnesio įmoka padidėja maždaug 43 eurais, o per 30 metų vien palūkanų būtų sumokėta apie 6,5 tūkst. eurų daugiau.
Perkant 250 tūkst. eurų kainuojantį būstą, pradžioje reikėtų 12,5 tūkst. eurų mažiau. Mėnesio įmoka padidėtų maždaug 60 eurų, o papildomos palūkanos per visą terminą siektų apie 9,1 tūkst. eurų.
Tikrosios išlaidos gali būti didesnės arba mažesnės, nes būsimos palūkanų normos nežinomos. Kintamųjų palūkanų paskolos įmoka keičiasi kartu su pasirinktu EURIBOR laikotarpiu, o banko marža nustatoma individualiai.
Turto vertinimas gali priversti sumokėti daugiau negu 10 proc.
Maksimali paskola skaičiuojama pagal mažesnį iš 2 dydžių: būsto pirkimo kainą arba nepriklausomo vertintojo nustatytą rinkos vertę. Jeigu pirkėjas sutaria sumokėti daugiau, negu turtas įvertinamas, susidariusį skirtumą tenka padengti savo lėšomis.
Tarkime, būstas parduodamas už 180 tūkst. eurų, tačiau vertintojas nustato 170 tūkst. eurų rinkos vertę. Maksimali 90 proc. paskola tuomet siektų 153 tūkst. eurų. Pirkėjui reikėtų sumokėti 27 tūkst. eurų, arba 15 proc. faktinės pirkimo kainos, nors formaliai būtų taikomas 90 proc. finansavimas.
Šis pavojus ypač aktualus perkant nestandartinį, prastos būklės ar itin sparčiai pabrangusį būstą. Todėl saugiau pirkimo dokumentuose numatyti, kas nutiks, jeigu bankas suteiks mažesnę paskolą, ir nepervesti negrąžinamo avanso neįvertinus finansavimo rizikos.
Pajamos tikrinamos pagal bent 6 proc. palūkanų scenarijų
Nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. bankas turi tikrinti, ar paskolos gavėjas pajėgtų mokėti įmokas esant bent 6 proc. palūkanų normai. Pagal šį scenarijų finansiniams įsipareigojimams tenkanti suma negali viršyti 50 proc. tvarių mėnesio pajamų.
Tai reiškia, kad bankas vertins ne vien paraiškos pateikimo metu matomą įmoką. Pavyzdžiui, 162 tūkst. eurų paskolos įmoka 30 metų laikotarpiui, esant 4,04 proc. palūkanoms, sudarytų apie 777 eurus. Esant 6 proc. palūkanoms, vertinamoji įmoka padidėtų iki maždaug 971 euro.
Vien pagal 50 proc. ribą tokiam įsipareigojimui reikėtų bent maždaug 1 943 eurų tvarių mėnesio pajamų. Praktikoje bankas gali reikalauti didesnių pajamų, nes turi įvertinti kasdienes namų ūkio išlaidas, kitus kreditus, išlaikytinius ir finansinio rezervo pakankamumą.
Tvariomis paprastai laikomos reguliarios, pagrįstos ir ateityje tikėtinai gaunamos pajamos. Lietuvos banko bendruose reikalavimuose nurodoma bent 6 mėnesių tvarių pajamų istorija, tačiau kredito davėjas gali vertinti ilgesnį laikotarpį arba atsargiau skaičiuoti kintamas pajamas.
Pradinis įnašas negali būti padengtas vartojimo paskola
Pradinis įnašas turi būti sukauptas iš nuosavų lėšų. Jo negalima finansuoti vartojimo kreditu, greitąja paskola ar pinigais, gautais įkeitus kitą nekilnojamąjį turtą. Papildomas kreditas taip pat pablogintų žmogaus mokumo rodiklius.
Tam tikrais atvejais pradiniam įnašui gali būti panaudota teisės aktuose numatyta valstybės parama. Jos sąlygos vertinamos atskirai, todėl teisė skolintis su 10 proc. įnašu savaime nereiškia, kad žmogui priklauso subsidija.
Bankas gali paprašyti pagrįsti pinigų kilmę. Didesnės neseniai į sąskaitą įmokėtos sumos, artimųjų dovanos ar parduoto turto pajamos turėtų būti patvirtintos dokumentais. Dovana nėra paskola, tačiau jos kilmė ir perdavimas turi būti skaidrūs.
Sandoriui reikia daugiau pinigų negu vien pradiniam įnašui
Pirkėjui tenka sumokėti už turto vertinimą, notarinius veiksmus, nuosavybės ir įkeitimo registravimą, turto draudimą bei galimus banko ar kredito tarpininko mokesčius. Tikslios sumos priklauso nuo turto vertės, sutarties, pasirinkto kredito davėjo ir paslaugų teikėjų.
Papildomų lėšų gali prireikti rezervacijos mokesčiui, kraustymuisi, remontui, baldams ir buitinei technikai. Naujos statybos būstas be visos apdailos gali pareikalauti dešimčių tūkstančių eurų, nors pats pradinis įnašas jau būtų sumokėtas.
Jeigu sandoriui atiduodamos visos santaupos, net nedidelė nenumatyta išlaida gali būti finansuojama brangiu vartojimo kreditu. Dėl to racionalu po pirkimo išlaikyti bent kelių mėnesių būtinųjų išlaidų rezervą, net jeigu dėl to tenka rinktis kuklesnį būstą.
Lyginti reikia visą kredito kainą, ne vien banko maržą
Banko pasiūlyme svarbu tikrinti palūkanų rūšį, maržą, naudojamą indeksą, įmokų grafiką, sutarties mokesčius ir bendros kredito kainos metinę normą – BKKMN. Šis rodiklis padeda palyginti pasiūlymus, kuriuose skiriasi ne tik palūkanos, bet ir kitos į kredito kainą įskaičiuojamos išlaidos.
Didieji kredito davėjai klientui turi pateikti pasirinkimą tarp kintamųjų palūkanų ir bent 5 metams fiksuojamos palūkanų normos. Fiksuotoji norma suteikia daugiau aiškumo dėl būsimų įmokų, tačiau jos pasiūlymas konkrečiu metu gali būti didesnis už kintamąją normą.
Kintamųjų palūkanų paskola gali atpigti mažėjant EURIBOR, tačiau įmoka taip pat gali padidėti. Pavyzdžiui, 162 tūkst. eurų paskolos įmoka 30 metų laikotarpiui, palūkanoms pakilus nuo 4,04 iki 6 proc., išaugtų maždaug 194 eurais per mėnesį.
Įpareigojantis banko pasiūlymas galioja bent 30 dienų. Šį laiką verta panaudoti keliems pasiūlymams gauti ir derėtis. Net nedidelis maržos sumažinimas per kelis dešimtmečius gali sutaupyti tūkstančius eurų.
Kada 10 proc. įnašas gali būti racionalus pasirinkimas?
Mažesnis įnašas gali būti naudingas, kai žmogus turi stabilias pajamas, pakankamą rezervą ir randa jo poreikius atitinkantį būstą. Galimybė pirkti anksčiau taip pat sumažina riziką, kad taupant papildomus 5 proc. būstas pabrangs greičiau negu didėja santaupos.
10 proc. įnašas gali būti prasmingas ir tada, kai papildomi pinigai reikalingi remontui arba finansinei pagalvei išlaikyti. Sumokėti didesnį įnašą ir po sandorio sąskaitoje likti be santaupų nebūtinai yra saugesnis sprendimas.
Didesnis 15–20 proc. įnašas patrauklesnis, kai prioritetas yra mažesnė mėnesio įmoka ir mažesnė bendra palūkanų suma. Jis taip pat suteikia daugiau apsaugos, jeigu būsto vertė sumažėtų arba šeimos pajamos laikinai susitrauktų.
Galutinį sprendimą verta priimti atlikus bent 3 skaičiavimus: pagal dabartines palūkanas, pagal 6 proc. scenarijų ir pagal šeimos biudžetą sumažėjus pajamoms. 10 proc. pradinis įnašas atveria duris į būsto rinką, tačiau tikroji paskolos kaina paaiškėja įvertinus visą 20–30 metų įsipareigojimą.
Šaltiniai
Lietuvos bankas. (2026). Nuo rugpjūčio 1 d. – daugiau galimybių pirmą būstą perkantiesiems, griežtesni reikalavimai imantiems antrą ar paskesnę būsto paskolą. https://www.lb.lt/lt/naujienos/nuo-rugpjucio-1-d-daugiau-galimybiu-pirma-busta-perkantiesiems-grieztesni-reikalavimai-imantiems-antra-ar-paskesne-busto-paskola
Lietuvos bankas. (2026). Ketinate imti būsto paskolą? https://www.lb.lt/lt/ketinate-imti-busto-paskola
Lietuvos bankas. (2026). Kokie yra pagrindiniai Atsakingojo skolinimo nuostatai? https://www.lb.lt/lt/duk/kokie-yra-pagrindiniai-atsakingojo-skolinimo-nuostatai
DAO narių vertinimas
Straipsnio publikavimą patvirtino 5 iš 5 priskirtų DAO narių
Straipsnis aiškiai paaiškina naują 10 proc. pradinio įnašo lengvatą pirmojo būsto pirkėjams, pateikdamas svarbią informaciją apie sąlygas ir pasekmes, todėl jis yra vertingas ir suprantamas paprastam skaitytojui.
Straipsnis pateikia tikslią informaciją apie naująją 10 proc. pradinio įnašo lengvatą, aiškiai paaiškina jos sąlygas ir galimas pasekmes, todėl atitinka žurnalistikos etikos standartus.
Straipsnis yra aktualus ir savalaikis, nes jis nagrinėja naują būsto įsigijimo lengvatą, kuri įsigalios 2026 m. ir gali turėti didelę įtaką pirmą kartą būstą perkančių gyventojų finansiniam planavimui.
Straipsnis pateikia svarbią informaciją apie naują būsto pirkimo lengvatą, jos sąlygas ir pasekmes, kas yra naudinga potencialiems pirkėjams. Jame aiškiai išdėstyti faktai ir patarimai, kurie padeda geriau suprasti finansinius aspektus.
Straipsnis pateikia objektyvią informaciją apie būsto pirkimo lengvatą, aiškiai nurodo sąlygas ir galimas pasekmes, todėl jis emociškai subalansuotas ir neskatina nepagrįsto nerimo.
