Nebaigtos statybos registravimas: kada privaloma, kaip tai padaryti ir kiek kainuoja

Ne kiekvienas namas pastatomas per vienus ar dvejus metus. Kai statybos tęsiasi ilgiau, ateina momentas, kai nebaigtą statinį reikia įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Tai ne formalumas: įregistruotas nebaigtas namas tampa nekilnojamuoju daiktu, kurį galima įkeisti bankui, parduoti ar paveldėti. Šis straipsnis papildo namo statybos nuo A iki Z gidas dalį statybos užbaigimas ir įregistravimas, kurioje aprašyta, kaip užbaigiama statyba ir namas įregistruojamas kaip baigtas.

Nebaigtą namą privaloma įregistruoti per 3 metus nuo statybos pradžios

Statybos įstatymo 39 straipsnyje nustatyta, kad nebaigtas statyti ar rekonstruoti ypatingasis ar neypatingasis statinys ir daiktinės teisės į jį ne vėliau kaip per 3 metus nuo pranešimo apie statybos pradžią turi būti įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Dauguma individualių gyvenamųjų namų yra neypatingieji statiniai, todėl ši pareiga jiems taikoma. Nebaigtą nesudėtingąjį statinį, pavyzdžiui, nedidelį ūkinį pastatą, registruoti galima statytojo pageidavimu.

Įstatymas numato ir kitą atvejį: nebaigtas statinys turi būti įregistruotas, kai su fiziniais asmenimis sudaromi sandoriai dėl sklypo, kuriame jis statomas, perleidimo. Taigi parduodant sklypą su pradėtu statyti namu, namą reikia įregistruoti nepriklausomai nuo to, kiek laiko praėjo nuo statybos pradžios.

Registruojama pagal ekspertizės rangovo patvirtintą pažymą

Nebaigtas namas registruojamas pagal Infostatyboje užpildytą pažymą apie statinio statybą be nukrypimų nuo esminių statinio projekto sprendinių. Ją tvirtina statinio projekto ar statinio ekspertizės rangovas. Pažyma išduodama tik pateikus kadastro tvarkytojo suderintą statinio kadastro duomenų bylą. Eiga atrodo taip:

Žingsnis	Kas atlieka	Rezultatas
Kadastriniai matavimai	Matininkas	Statinio kadastro duomenų byla su baigtumo procentu, suderinta su kadastro tvarkytoju
Pažymos užpildymas Infostatyboje	Statytojas ar jo atstovas	Pažyma apie statinio statybą be nukrypimų nuo esminių projekto sprendinių
Pažymos patvirtinimas	Statinio projekto ar statinio ekspertizės rangovas	Patvirtinta pažyma
Registravimas	Registrų centras pagal statytojo prašymą	Nebaigtas namas ir nuosavybės teisės įrašomi Nekilnojamojo turto registre

Pažyma negali būti pildoma ir tvirtinama, jei yra aplinkybių, dėl kurių negalima patvirtinti ir statybos užbaigimo dokumentų, pavyzdžiui, jei statyba vykdoma nukrypstant nuo projekto. Todėl prieš kviečiant matininką verta įsitikinti, kad visi projekto pakeitimai užregistruoti Infostatyboje. Kada pakeitimams reikia naujo leidimo, aiškiname straipsnyje apie statybos leidimo galiojimą.

Baigtumo procentą nustato matininkas

Kadastro duomenų byloje nurodomas statinio baigtumo procentas – kokia dalis statybos darbų atlikta. Dėžutės etape jis būna mažesnis, užbaigus stogą, langus ir dalinę apdailą – didesnis. Baigtumas svarbus bankams, nes nuo jo priklauso turto vertė, ir pirkėjams, nes jis parodo, kiek darbų dar liko. Kas įeina į namo dėžutės etapą ir kiek jis kainuoja, aprašyta straipsnyje apie namo dėžutės kainą.

Kai statybos juda į priekį, baigtumą galima padidinti. Registrų centras nurodo, kad tam reikia pateikti prašymą kartu su atnaujinta statinio kadastro duomenų byla ir pažyma apie statybą be esminių nukrypimų. Pažyma yra pagrindas pakeisti nebaigto statinio duomenis ir įregistruoti teises į padidėjusią statinio dalį. Įstatymas reikalauja, kad pasikeitę nebaigto statinio duomenys būtų tikslinami ne rečiau kaip kartą per 5 metus nuo įregistravimo. Jei statyba sustabdyta pagal įstatymą, tikslinti neprivaloma.

Registravimas kainuoja kelis šimtus eurų

Daugiausia kainuoja specialistų paslaugos. Pavyzdžiai iš viešų kainoraščių:

Išlaida	Kaina (pavyzdžiai)
Kadastriniai matavimai namui iki 100 m²	nuo 200 €
Kadastriniai matavimai namui 100–200 m²	200–260 €
Pažymos tvirtinimas (vienbutis iki 300 m², nauja statyba)	apie 382,21 € (preliminari ekspertizės įmonės kaina)
Registravimas Registrų centre	Pagal Registrų centro įkainius

Užbaigus statybą tos pačios paslaugos reikės dar kartą: matininkas atnaujins kadastro bylą iki 100 % baigtumo, o ekspertizės rangovas patvirtins jau deklaraciją apie statybos užbaigimą. Registrų centras nurodo, kad namui įregistruoti kaip baigtam reikia kadastro duomenų bylos ir Statybos įstatymo 28 straipsnyje nurodytų statybos užbaigimą patvirtinančių dokumentų, o iki statinio įregistravimo turi būti pakeisti ir žemės sklypo kadastro duomenys, jei pasikeitė naudmenų sudėtis.

Nebaigto namo registravimas naudingas ir be prievolės

• Paskola – bankai statybas dažnai finansuoja etapais, o įregistruotas nebaigtas namas gali būti įkeistas.
• Pardavimas – nebaigtą namą galima parduoti kaip atskirą nekilnojamąjį daiktą.
• Paveldėjimas ir skyrybos – aiškiai įregistruotas turtas paprasčiau padalijamas.
• Draudimas – įregistruotą statinį paprasčiau apdrausti.

Vis dėlto nebaigto namo registracija neatstoja statybos užbaigimo. Kol nepatvirtinta deklaracija apie statybos užbaigimą ir namas neįregistruotas kaip 100 % baigtas, jis teisiškai lieka statomu statiniu. Todėl prieš kraustantis verta užbaigti statybą ir sutvarkyti dokumentus, o tada pasirūpinti adresu ir gyvenamosios vietos deklaravimu.

Dažniausios klaidos registruojant nebaigtą namą

• Pamiršti trejų metų terminą nuo pranešimo apie statybos pradžią.
• Neužregistruoti projekto pakeitimų prieš kviečiant ekspertizės rangovą.
• Neatnaujinti baigtumo daugiau nei 5 metus.
• Parduoti sklypą su pradėtu namu neįregistravus statinio.
• Manyti, kad nebaigto namo registracija pakeičia statybos užbaigimo procedūras.

Pažymą gali panaikinti statytojas arba teismas

Statybos įstatymas numato, kad pažymą apie statybą be nukrypimų gali panaikinti statytojas, jei teisės į statinį registruotos tik jo vardu, arba teismas. Į teismą dėl pažymos galiojimo gali kreiptis suinteresuoti asmenys, o jų skundų pagrindu ar savo iniciatyva – VTPSI, Kultūros paveldo departamentas, Saugomų teritorijų tarnyba, Priešgaisrinės apsaugos ir gelbėjimo departamentas ir kitos institucijos pagal kompetenciją. Jei nebaigtas statinys išardomas, jis gali būti išregistruotas pagal Infostatyboje užpildytą pažymą apie išardymą. Visa tai rodo, kad nebaigto namo registracija remiasi tais pačiais principais kaip ir užbaigimas: statyba turi atitikti projektą ir statybą leidžiantį dokumentą.

Šis straipsnis papildo gido 33-ąjį žingsnį

Platesnis kontekstas – gido dalyje Statybos užbaigimas ir įregistravimas (etapas H „Užbaigimas ir įsikūrimas“). Visas kelias nuo sklypo paieškos iki įsikraustymo, 37 žingsniai ir etaloninio namo biudžetas – namo statybos nuo A iki Z gidas.