Sodo namelis vietoje gyvenamojo namo: dokumentuose įrašyta paskirtis gali sugriauti renovacijos planus

Įrašas „sodo namas“ registre lemia, ką galima daryti su pastatu

Sodo namas gali turėti virtuvę, vonios kambarį, šildymą ir būti naudojamas ištisus metus, tačiau teisiškai jis vis tiek nėra gyvenamasis namas, jei tokia paskirtis neįregistruota.

Tai svarbu planuojant rekonstrukciją, plėtrą ar paskirties keitimą. Tuomet vertinama ne tai, kaip pastatas faktiškai naudojamas, o kas įrašyta Nekilnojamojo turto registre ir statybos dokumentuose.

Todėl prieš perkant verta tikrinti registro išrašą, kadastrinę bylą ir ankstesnius statybos dokumentus.

Naujam sodo namui dabar taikoma 50 kv. metrų ir 5 metrų aukščio riba

Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. I grupės nesudėtingasis sodo namas gali būti iki 50 kv. metrų bendrojo ploto ir iki 5 metrų aukščio.

Anksčiau galiojo didesnės ribos – iki 80 kv. metrų ir 8,5 metro aukščio. Todėl senesnis didesnis sodo namas savaime nėra neteisėtas, jei jis pastatytas pagal tuo metu galiojusias taisykles.

Tačiau naujai planuojamiems darbams jau taikomi dabartiniai reikalavimai, todėl didesnė rekonstrukcija gali reikšti visai kitą projektavimo ir leidimų tvarką.

Paskirties keitimui į gyvenamąjį namą reikia projekto ir leidimo

Sodo namo paskirties negalima pakeisti vien pateikus prašymą Registrų centrui.

Reikia parengti paskirties keitimo projektą ir per „Infostatybą“ kreiptis dėl statybą leidžiančio dokumento. Leidimas reikalingas net tada, kai keičiant paskirtį nenumatyta statybos darbų.

Projektuotojas turi įvertinti, ar esamas pastatas atitinka gyvenamajam namui keliamus reikalavimus ir ar jo paskirtį apskritai galima pakeisti.

Didžiausia kliūtis dažnai būna ne paskirtis, o nesutvarkyti seni statybos darbai

Sodų bendrijose dažni atvejai, kai namas per metus buvo išplėstas, pristatyta veranda, įrengta mansarda ar pakeistas stogas, tačiau šie pakeitimai dokumentuose neatsispindi.

Jeigu faktinis pastato plotas ar forma nesutampa su kadastriniais duomenimis, prieš keičiant paskirtį gali tekti aiškintis ankstesnių statybų teisėtumą ir atnaujinti dokumentus.

Todėl 45 kv. metrų sodo namas registre ir faktiškai stovintis 90 kv. metrų dviejų aukštų pastatas teisiškai yra visai kita situacija nei tvarkingai įregistruotas objektas.

Sodo sklype gali stovėti ir gyvenamasis namas

Mėgėjų sodo sklype gali būti statomas arba rekonstruojamas vienas vienbutis gyvenamasis namas su priklausiniais arba vienas sodo namas su priklausiniais.

Vien dėl sodo namo paskirties keitimo į gyvenamąją žemės paskirties automatiškai keisti nereikia, jei konkretus projektas atitinka teisės aktų reikalavimus.

Tačiau vis tiek reikia vertinti sklypo užstatymą, atstumus iki ribų, servitutus, specialiąsias žemės naudojimo sąlygas ir savivaldybės teritorijų planavimo dokumentus.

Renovacija gali tapti rekonstrukcija ir pareikalauti naujo projekto

Vidaus apdailos pakeitimas ir pastato padidinimas teisiškai nėra tas pats.

Jeigu keičiamos laikančiosios konstrukcijos, stogas, pastato tūris ar išoriniai matmenys, darbai gali būti laikomi kapitaliniu remontu arba rekonstravimu. Tuomet gali prireikti projekto ir statybą leidžiančio dokumento.

Todėl planas nusipirkti nedidelį sodo namelį ir išplėsti jį iki didelio gyvenamojo namo turėtų būti vertinamas dar prieš pirkimą, o ne jau pradėjus statybas.

Prieš perkant reikia palyginti dokumentus su realiu pastatu

Svarbiausia patikrinti oficialią pastato paskirtį, bendrą plotą, aukštų skaičių, baigtumą ir tai, ar registre esantys duomenys sutampa su realia situacija.

Taip pat verta patikrinti „Infostatyboje“ esančius leidimus bei projektus ir paprašyti pardavėjo ankstesnių statybos dokumentų.

Jeigu paskirtis pakeičiama į gyvenamąją, po statybos užbaigimo procedūrų nauji duomenys turi būti įregistruoti Nekilnojamojo turto registre.