Sparčiai mažėja parduodamų butų skelbimų: kainos kyla, o konkurencija stiprėja
2025 metų pabaigoje Lietuvos didmiesčių nekilnojamojo turto rinka išliko aktyvi ir dinamiška. Naujausi populiariausio NT skelbimų portalo Aruodas.lt duomenys rodo, kad Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje parduodamų butų kainos toliau auga, o pasiūla rinkoje mažėja. Tai reiškia, kad pirkėjams tampa sunkiau rasti norimą būstą, o pardavėjams – tikėtis geresnės kainos. Tačiau turintiems daugiau NT objektų šiemet smogs ir nauja mokestinė rykštė.
Vidutinė pasiūlos kaina per metus padidėjo apie 18 proc. Smulkesni duomenys rodo, kad vieno kambario butų kainos pakilo net apie 40 proc., dviejų kambarių – apie 17,5 proc., o trijų kambarių – 16,6 proc. Tai parodo, kad maži butai sulaukia didelio pirkėjų dėmesio, o bendros rinkos kainos auga[1].
Rinkos aktyvumas matomas ir pagal skelbimų skaičių – jų sumažėjo net 26 proc., nuo 911 iki 676 aktyvių pasiūlymų. Tai reiškia, kad mažesnė pasiūla didina konkurenciją tarp pirkėjų. Dalies savininkų skelbimai dingsta dėl to, kad jie laukia geresnio momento pardavimui arba sudaro sandorius „lokaliai“ – be ilgų portalo skelbimų.
Kaip keičiasi kainos didmiesčiuose?
Skirtinguose miestuose situacija šiek tiek skiriasi. Vilnius išlieka brangiausias miestas – čia centriniai rajonai ir nauji projektai diktuoja rinkos kainas. Kaunas sparčiai vejasi sostinę, ypač ekonominės klasės segmentuose, kur paklausa didėja, o pasiūla nėra labai didelė. Klaipėdoje pasiūla mažesnė, o kainų augimas priklauso nuo konkrečių mikrorajonų – čia rinka yra stabilesnė, bet su vietinėmis svyravimų galimybėmis.
Tendencijos rodo, kad Lietuvos didmiesčių NT rinka išlieka patraukli investuotojams. Kainų augimas kartu su mažėjančia pasiūla skatina aktyvumą tarp pirkėjų ir padidina konkurenciją. Vis dėlto augančios kainos mažina galimybes įsigyti būstą tiems, kurie ieško ekonominės klasės variantų, ypač Vilniuje ir Kaune.
Per pastaruosius metus rinkos pokyčiai atskleidžia ir keletą aiškių signalų: mažesni butai sulaukia daugiau dėmesio, vidutinės kvadratinių metrų kainos didėja, o pasiūla mažėja. Tai reiškia, kad tiek pirkėjams, tiek investuotojams reikia greitai reaguoti, nes palankių pasiūlymų rasti vis sunkiau.
Apibendrinant, Lietuvos didmiesčių NT rinka 2025 metų pabaigoje išlieka stipri, aktyvi ir pelninga. Nors kainos kyla, o pasiūla mažėja, tai rodo, kad rinka yra sveika ir perspektyvi, o Vilnius, Kaunas ir Klaipėda – svarbūs žaidėjai šalies nekilnojamojo turto sektoriuje.
Ar įsigyti būstą taps lengviau?
Tuo tarpu ekspertai prognozuoja, kad šiemet Lietuvos nekilnojamojo turto rinka bus formuojama tiek palūkanų normų pokyčių, tiek planuojamos pensijų reformos, leidžiančios dalį II pakopos pensijų lėšų panaudoti būstui įsigyti. Po 2022 m. sąstingio matyti aiškūs atsigavimo ženklai: paklausa dažnai viršija pasiūlą, o vidutinis būsto kainų augimas siekia 5–8 proc.[2]
NT rinkos ekspertas Gedas Vitkauskas pažymi, kad didžiuosiuose miestuose – Vilniuje ir Kaune – kainos kai kuriuose segmentuose augo 7–9 proc., o Vakarų Lietuvoje – Klaipėdos, Palangos ir Neringos regionuose – apie 4–6 proc., daugiausia dėl poilsinio ir investicinio būsto paklausos.
Palūkanų mažėjimas esą gali paskatinti rinkos aktyvumą, tačiau dėl ribotos pasiūlos įperkamo būsto lygis reikšmingai nepagerės. Pensijų reformos poveikis labiausiai jaustųsi žemesnės vidutinės klasės būsto segmente, kur papildomos lėšos gali padėti jauniems pirkėjams pasiekti bankų reikalaujamą pradinį įnašą.
SEB banko valdybos narė Eglė Dovbyšienė priduria, kad padidėjusi paklausa gali skatinti kainų augimą, todėl sprendimus reikia priimti atsakingai.
Bankai kiekvieną būsto paskolos atvejį vertina individualiai, atsižvelgdami į pajamas, kredito istoriją, turtą ir ilgalaikį kliento stabilumą. Citadele banko Lietuvos filialo vadovas Darius Burdaitis pabrėžia, kad nors pensijų lėšų panaudojimo galimybė ir mažesnis pradinio įnašo reikalavimas gali pagreitinti pirkėjų sprendimus, svarbu išlaikyti finansinį saugumą ir nuoseklų kaupimą senatvei. Rinkos aktyvumas gali didėti, tačiau būsto įperkamumas iš esmės nepasikeis, o kainų spaudimas didmiesčiuose išliks svarbiu veiksniu.
Gyvenimus kartins ir naujas NT mokestis
Prasidėjus 2026 metams, gyventojų, turinčių daugiau nei vieną nekilnojamojo turto objektą, laukia nauja finansinė realybė – įvedamas metinis NT mokestis. Pagrindinis gyvenamasis būstas nebus apmokestinamas, jei jo vertė neviršija 450 tūkst. eurų, tačiau antras ir kiekvienas kitas turtas – nuo nuomojamų butų ar sodo namelių iki paveldėto ar investicinio NT – bus apmokestinamas nuo 50 tūkst. eurų taikant progresinius tarifus.
Tai reiškia, kad gyventojams teks kasmet planuoti papildomas išlaidas, o tiems, kurie iki šiol mokėjo minimalų ar jokių mokesčių, naujovė gali reikšti reikšmingą finansinę naštą.
Mokestis gali paskatinti peržiūrėti turto portfelius, galbūt sumažinti turimų objektų skaičių arba ieškoti kitų būdų optimizuoti išlaidas, nes išvengti mokesčio tiesiog negalės net paveldėto NT savininkai.
