Kaip sumažinti banko maržą ir būsto paskolos įmoką: refinansavimas ir derybos

Būsto paskolos įmoką galima sumažinti keliais būdais, bet vienas efektyviausių – sumažinti banko maržą. Tai galima padaryti perderėjus sąlygas su savo kreditoriumi arba refinansavus paskolą kitame banke. Nuo 2025 m. vasario 1 d. refinansavimas daugeliu atvejų nieko nekainuoja, todėl šis žingsnis tapo gerokai paprastesnis nei anksčiau.

Marža yra ta palūkanų dalis, kurią galite keisti

Dauguma būsto paskolų Lietuvoje turi kintamas palūkanas. Jas sudaro dvi dalys: kintamoji (pavyzdžiui, 6 mėn. EURIBOR), kurios jūs paveikti negalite, ir fiksuota dalis – banko marža. Lietuvos bankas paaiškina, kad įstatymas maržos tiksliai neapibrėžia, nes jos sudėtis priklauso nuo kreditoriaus verslo modelio. Bendrai tai skirtumas tarp palūkanų, kurias moka paskolos gavėjas, ir banko skolinimosi kainos. Į maržą įeina paskolos administravimo išlaidos, kliento rizikos vertinimas, reguliavimo kaštai ir banko pelnas.

Sutartyje privalo būti nurodytas maržos dydis ir aiškios sąlygos, kada ji gali didėti ar mažėti. Didinti ją galima tik sutartyje numatytais atvejais ir tik dėl esminių sutarties pažeidimų, o padidinimas galioja tik pažeidimo laikotarpį.

Maržos nukrito, todėl senesnės paskolos dažnai permokamos

Vidutinė būsto paskolų marža 2018–2020 m. išaugo iki 2,4 proc., o nuo 2020 m. gegužės pradėjo nuosekliai mažėti. Iki 2024 m. sausio mediana buvo 0,75 proc. punkto mažesnė nei viršūnėje, o dabar, Lietuvos banko duomenimis, jau ilgiau nei metus svyruoja apie 1,5 proc. Tai reiškia, kad paskolos, išduotos 2018–2021 m., kai maržos buvo didesnės, dažnai yra brangesnės nei tos, kurias bankai siūlo šiandien. Tokios paskolos sudaro apie 44 proc. dabartinio portfelio.

Be rinkos pokyčių, maržą mažina ir pačios paskolos istorija. Mokant paskolą, augant pajamoms ir brangstant būstui gerėja rodikliai, pagal kuriuos bankas vertina riziką: paskolos ir turto vertės santykis, įmokų ir pajamų santykis, likęs terminas. Mažesnė rizika leidžia prašyti mažesnės maržos.

Nuo 2025 m. vasario 1 d. refinansavimas nemokamas

Seimas pakeitimus Nekilnojamojo turto kredito įstatyme priėmė 2024 m. spalio 17 d. (73 balsai už, nė vieno prieš, 2 susilaikė), o jie įsigaliojo 2025 m. vasario 1 d. Pagrindinės taisyklės pagal Finansų ministeriją:

• nei pradinis, nei naujasis kreditorius negali taikyti vartotojui savo mokesčių, taigi nėra ir išankstinio paskolos grąžinimo mokesčio;
• naujasis kreditorius padengia nekilnojamojo turto vertinimo, notaro ir hipotekos išlaidas;
• pakanka kreiptis į naująjį kreditorių, kuris atlieka didžiąją dalį procedūrų, o pirmojo kreditoriaus nereikia prašyti nei paskolos likučio pažymos, nei sutikimo įkeisti turtą antrine hipoteka.

Anksčiau tokia procedūra galėjo kainuoti apie 1 tūkst. eurų už 100 tūkst. eurų paskolą, o tai atbaidydavo dalį gyventojų. Ministerija vertino, kad supaprastinus tvarką skolininkai ilgainiui galėtų sutaupyti iki 500 mln. eurų palūkanų.

Supaprastinta tvarka taikoma ne visada

Procedūra be paskolos likučio pažymos iš pirmojo kreditoriaus taikoma tik tada, kai tenkinamos visos sąlygos:

• paskolos likutis nesikeičia;
• įkeičiamas tas pats turtas;
• likęs terminas nepailgėja;
• nebuvo praleistų įmokų ar kitų mokumo problemų požymių.

Jei norite pasiimti didesnę sumą, pakeisti turtą ar pratęsti terminą, procedūra bus įprastesnė, o naujasis kreditorius vertins jus kaip naują klientą.

Galima ir nekeisti banko: perderėkite su dabartiniu

Finansų ministerija pabrėžė, kad skolininkai gali paprašyti dabartinio kreditoriaus iš naujo įvertinti paskolą ir sumažinti palūkanas, nekeisdami banko. Tai paprasčiau, nes nereikia naujos paskolos sutarties. Lietuvos bankas pateikia šių būdų rezultatus:

• persiderėjus su esamu kreditoriumi, marža vidutiniškai sumažėjo 0,33 proc. punkto, o sutaupymas siekia iki 4 tūkst. eurų per visą paskolos laikotarpį;
• refinansavus kitame banke, marža vidutiniškai sumažėjo 0,42 proc. punkto, o vidutinis sutaupymas – apie 7 tūkst. eurų.

Praktiškai verta kreiptis ir į savo banką, ir bent į du kitus, nes konkurencija gerina sąlygas būtent tiems, kas lygina pasiūlymus ir derasi. Savo banko atsakymą galite panaudoti kaip argumentą derybose su kitu.

Kiek tai reiškia eurais ir kaip ilgesnis terminas keičia kainą

Lietuvos bankas pateikia pavyzdį, kaip jautri įmoka palūkanų pokyčiams: 130 tūkst. eurų paskolai 25 metams palūkanoms išaugus maždaug 0,5 proc. punkto mėnesio įmoka padidėtų apie 34 eurais. Tokia pat tvarka veikia ir atvirkščiai: sumažinus maržą mėnesio įmoka mažėja keliasdešimčia eurų, o per 20–30 metų tai susidaro į tūkstančius eurų. Tikslią sumą pasiskaičiuosite pagal savo likutį, likusį terminą ir banko pasiūlytą naują maržą.

Dažnas kitas būdas sumažinti mėnesio įmoką – pailginti paskolos terminą. Tada skola išdėstoma per daugiau mėnesių, todėl įmoka mažėja, bet palūkanos kaupiasi ilgiau ir bendra paskolos kaina didėja. Todėl pirmiausia verta mažinti maržą, o termino ilginimą rinktis tik kaip kraštutinę priemonę. Taip pat atminkite, kad ilginant terminą negalioja supaprastinta refinansavimo tvarka.

Kaip pasiruošti prašymui

1. Atsidarykite paskolos sutartį ir išsirašykite dabartinę maržą, kintamosios dalies indeksą ir likusį terminą.
2. Palyginkite savo maržą su rinkos vidurkiu (apie 1,5 proc. naujoms paskoloms). Kitų gyventojų patirtis rodo, kad vidutiniškai išsiderama 0,33–0,42 proc. punkto, taigi didesnis skirtumas yra argumentas derėtis.
3. Paprašykite bent trijų pasiūlymų raštu su maržos dydžiu, bendra kaina ir kitais mokesčiais.
4. Įsitikinkite, kad nauji pasiūlymai neilgina termino ir nekeičia paskolos sumos, jei norite supaprastintos tvarkos.

Kintamos ar fiksuotos palūkanos

Beveik visos būsto paskolos Lietuvoje išduodamos su kintamomis palūkanomis, tačiau fiksuotų palūkanų dalis auga: 2025 m. pradžioje naujoms paskoloms ji siekė vidutiniškai 1,5 proc., o 2026 m. pirmąjį ketvirtį – jau 10 proc. Lietuvos bankas pažymi, kad 6 mėn. EURIBOR nuo kovo pradžios išaugo beveik 0,5 proc. punkto. Refinansuodami galite apsvarstyti ir fiksavimo galimybę, tačiau jos kaina skiriasi tarp kreditorių, todėl reikia palyginti visą pasiūlymą, o ne vien maržą.

Kaip tai prasidėjo: naujiena 2025 m. balandį

77.lt 2025 m. balandį rašė, kad vos nedidelė dalis gyventojų domisi refinansavimu, nors šalyje apie 346 tūkst. žmonių turi bent vieną būsto paskolą (Lietuvos banko duomenys 2024 m. balandžiui). Paskolų brokerio „refiGO“ vadovas Mindaugas Girjotas tada ragino sąlygas peržiūrėti kas metus ar bent kas dvejus. Nuo to laiko situacija pasikeitė: Lietuvos banko duomenimis, nuo 2024 m. pradžios paskolos sąlygas pagerino daugiau nei 45 tūkst. gyventojų, o persiderėjusių ir refinansuotų paskolų vertė viršija 4 mlrd. eurų, tai apie 30 proc. viso būsto paskolų portfelio. Nuo 2025 m. vasario refinansuota daugiau nei 2,7 tūkst. paskolų, o apie 32 tūkst. sutarčių persiderėta su esamais kreditoriais.

Šaltiniai ir atnaujinimo data: skaičiai paimti iš Lietuvos banko 2026 m. gegužės 27 d. pranešimo ir Finansų ministerijos bei LRT 2024 m. spalio medžiagos.