Turistams skirtas butas iš ilgalaikės nuomos rinkos gali dingti per vieną dieną
Trumpalaikė būsto nuoma Lietuvoje tapo įprasta turizmo rinkos dalimi. Vilniaus senamiestyje, Kauno centre, Klaipėdoje, Palangoje ir kituose turistų lankomuose miestuose butų nakvynei galima rasti ne tik viešbučių rezervavimo sistemose, bet ir tokiose platformose kaip „Airbnb“ ar „Booking.com“.
Būsto savininkui tokia veikla gali būti patrauklesnė už ilgalaikę nuomą. Už gerai įrengtą butą miesto centre per kelias paklausias vasaros dienas kartais galima gauti tiek, kiek ilgalaikis nuomininkas sumokėtų per visą mėnesį. Savininkas taip pat išlaiko galimybę pats naudotis būstu, keisti kainą pagal renginius ir nutraukti nuomą nelaukdamas ilgalaikės sutarties pabaigos.
Tačiau turistui pasiūlytas visas butas dažniausiai reiškia vienu būstu mažiau nuolatiniams gyventojams. Kai trumpalaikei nuomai skirti objektai susitelkia keliuose miesto kvartaluose, poveikis tampa matomas ne tik skelbimų portaluose. Keičiasi namo gyventojų sudėtis, didėja žmonių judėjimas laiptinėse, o dalis centrinių rajonų pamažu įgauna išsklaidyto viešbučio požymių.
Europos Komisijos duomenimis, 2025 metais per didžiąsias interneto platformas užsakytuose trumpalaikės nuomos būstuose Europos Sąjungoje praleista 951,6 mln. nakvynių. Trumpalaikės apgyvendinimo paslaugos sudaro maždaug ketvirtadalį visos ES turistams siūlomos nakvynės rinkos. Tai jau nėra nedidelė dalijimosi ekonomikos niša, kurioje žmonės retkarčiais išnuomoja laisvą kambarį.
„Airbnb“ poveikis nuomos kainoms priklauso nuo būstų koncentracijos
Trumpalaikė nuoma gali didinti ilgalaikės nuomos kainas, tačiau šis poveikis nėra vienodas. Kaimo turizmo sodyba, pajūrio vasarnamis ir Vilniaus senamiestyje turistams nuolat nuomojamas butas veikia visiškai skirtingas rinkas.
Didžiausias spaudimas atsiranda ten, kur būsto pasiūla ribota, turistų paklausa didelė, o dauguma platformose skelbiamų objektų yra ne atskiri kambariai, bet ištisi butai. Tokiu atveju savininkai pradeda lyginti ilgalaikio nuomininko mokamą mėnesio kainą su galimomis pajamomis iš trumpų viešnagių. Daliai jų pasirinkus turistus, ilgalaikės nuomos pasiūla sumažėja.
Barselonos, Berlyno ir kitų Europos miestų tyrimai rodo, kad didelė trumpalaikės nuomos koncentracija gali pastebimai paveikti nuomos bei pardavimo kainas konkrečiuose rajonuose. 2023 metais paskelbtame miestų politikos tyrime nustatyta, kad sugriežtinus trumpalaikės nuomos reguliavimą pasiūlymų skaičius tirtose teritorijose sumažėjo maždaug perpus, o būsto kainos ir nuomos įkainiai – apie 2 procentus.
Tokie rezultatai nereiškia, kad kiekvienas „Airbnb“ skelbimas automatiškai pakelia aplinkinių butų nuomą. Būsto kainas Lietuvoje daug stipriau veikia statybų tempas, palūkanų normos, gyventojų pajamos, migracija, studentų skaičius ir bendra ekonominė padėtis. Trumpalaikė nuoma yra papildomas veiksnys, kurio svarba išauga turistiniuose centruose ir kurortuose.
Lietuvoje kol kas trūksta išsamaus viešai prieinamo tyrimo, kuris leistų tiksliai apskaičiuoti, kiek „Airbnb“ ir kitų platformų plėtra padidino ilgalaikės nuomos kainas Vilniuje, Kaune ar Palangoje. Todėl tiesiogiai perkelti Barselonos ar Lisabonos skaičius Lietuvos miestams būtų klaidinga. Vis dėlto pats veikimo mechanizmas nesikeičia: kai gyvenamasis būstas nuolat naudojamas turistams apgyvendinti, jis nebedalyvauja ilgalaikės nuomos rinkoje.
Daugiabučio laiptinė tampa nemokama viešbučio infrastruktūra
Ilgalaikis nuomininkas paprastai tampa nuolatiniu namo gyventoju. Jis pažįsta kaimynus, žino atliekų konteinerių vietą, laikosi nusistovėjusių automobilių statymo taisyklių ir prisiima atsakomybę už savo elgesį. Trumpalaikės nuomos svečias po vienos ar kelių naktų išvyksta, todėl ryšys su namu ir jo bendruomene lieka labai silpnas.
Dauguma turistų problemų nesukelia, tačiau net nedidelė triukšmingų svečių dalis gali smarkiai paveikti aplinkinius. Vakarėliai, naktinis lagaminų ratukų bildėjimas, rūkymas laiptinėje, netinkamai paliktos atliekos, užimtos automobilių vietos ir nepažįstamų žmonių srautas tampa dažniausiai minimomis konfliktų priežastimis.
Elektroninės spynos ir kodinės dėžutės sumažino nuomotojų darbo sąnaudas, tačiau kartu pašalino tiesioginį kontaktą su svečiu. Žmogus gali patekti į butą nesutikęs nei savininko, nei administratoriaus. Jeigu kyla triukšmas ar sugadinamas bendras turtas, kaimynai dažnai nežino, kam skambinti, o platformoje nurodytas šeimininkas gali būti kitame mieste.
Ekonominė nauda tenka konkretaus buto savininkui, tačiau dalį sąnaudų padengia visi namo gyventojai. Svečiai naudojasi laiptine, liftu, kiemu, vartais ir atliekų konteineriais. Dažnesnis žmonių judėjimas spartina bendrojo turto dėvėjimąsi, nors papildomos pajamos į bendrijos ar namo administratoriaus sąskaitą nepatenka.
Kita vertus, konfliktas nėra neišvengiamas. Atsakingas nuomotojas gali nustatyti svečių skaičiaus ribas, uždrausti vakarėlius, įrengti teisėtai naudojamus triukšmo lygio jutiklius, pateikti aiškias namo taisykles ir palikti kaimynams visą parą veikiantį kontaktinį numerį. Problema prasideda tada, kai būstas valdomas kaip viešbutis, tačiau atsakomybė kaimynams paliekama kaip paprastos gyvenamosios nuomos atveju.
Platformos skelbimas savaime nepadaro veiklos teisėtos
„Airbnb“ ir „Booking.com“ yra tarpininkavimo platformos, o ne valstybinės licencijas išduodančios institucijos. Tai, kad sistema priėmė skelbimą ir leidžia rezervuoti butą, nepatvirtina, jog konkrečiame būste apgyvendinimo veikla vykdoma teisėtai.
Lietuvoje svarbu atskirti gyvenamųjų patalpų nuomą nuo apgyvendinimo paslaugos. Paprastos nuomos atveju būstas perduodamas žmogui gyventi. Kai nuolat priimami trumpam atvykstantys svečiai, organizuojamas jų įsiregistravimas, valymas, patalynės keitimas ir kitos paslaugos, veikla gali būti vertinama kaip apgyvendinimo paslaugų teikimas.
Valstybinė mokesčių inspekcija nurodo, kad veiklos forma ir mokestiniai įsipareigojimai priklauso nuo realaus paslaugų pobūdžio. Apgyvendinimo paslaugas galima teikti įregistravus individualią veiklą arba tam tikrais atvejais įsigijus verslo liudijimą. Atskirai gali atsirasti pridėtinės vertės mokesčio prievolės, ypač kai Lietuvos gyventojas perka tarpininkavimo paslaugas iš užsienyje registruotos platformos.
Nuo 2025 metų pradžios apgyvendinimo paslaugų teikėjai turistų duomenis registruoja Nacionalinės turizmo informacinės sistemos posistemėje „E. turistas“. Elektroninė sistema pakeitė popierines turistų registracijos korteles. Vėliau renkamų duomenų apimtis buvo sumažinta, atsisakant dokumento numerio ir gyvenamosios vietos adreso kaip privalomų laukų.
Nuomotojui taip pat būtina patikrinti Nekilnojamojo turto registre nurodytą patalpų paskirtį. Galiojantis reguliavimas reikalauja naudoti patalpas pagal jų paskirtį, o nuolatinė apgyvendinimo veikla gyvenamosiose patalpose gali būti vertinama kaip naudojimas ne pagal paskirtį.
Teisininkų vertinimu, trumpalaikio apgyvendinimo veikla nepatenka į bendrą gyvenamosiose patalpose leidžiamų veiklų išimčių sąrašą, išskyrus tam tikrus atvejus kaimuose ir viensėdžiuose. Miestų daugiabučiuose situaciją gali papildomai komplikuoti bendraturčių teisės, įėjimas per bendrąsias patalpas ir būtinybė gauti atitinkamus sutikimus.
Kaimynų galimybės neapsiriboja piktu rašteliu ant durų
Buto savininkas turi teisę naudotis savo turtu, tačiau ši teisė nėra absoliuti. Civilinis kodeksas draudžia naudotis nuosavybe taip, kad būtų pažeidžiamos kitų asmenų teisės ir teisėti interesai. Daugiabučio laiptinė, liftas, kiemas ir inžinerinės sistemos priklauso visiems savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise.
Jeigu svečiai triukšmauja naktį, kaimynai gali kreiptis į policiją. Dėl nuolatinių viešosios rimties pažeidimų verta fiksuoti datas, laiką ir iškvietimus, nes pavienį žodinį skundą įrodyti sunkiau negu pasikartojančių incidentų seką.
Įtarus, kad patalpos naudojamos ne pagal paskirtį, galima kreiptis į savivaldybės administraciją, vykdančią statinių naudojimo priežiūrą. Fiziniam asmeniui už patalpų naudojimą ne pagal paskirtį gali būti skiriama nuo 280 iki 3 000 eurų bauda, o pakartotinio pažeidimo atveju – nuo 400 iki 6 000 eurų. Juridiniams asmenims numatytos dar didesnės sankcijos.
Namo bendrija ar administratorius negali savavališkai uždrausti savininkui patekti į jo butą arba pakeisti spynų. Tačiau bendraturčiai gali spręsti dėl bendrojo turto naudojimo, reikalauti atlyginti padarytą žalą ir teisme siekti nutraukti veiksmus, kurie nuolat pažeidžia jų teises.
Vienkartinis triukšmingas svečias dar neįrodo, kad visa trumpalaikė nuoma name vykdoma neteisėtai. Taip pat ne kiekvienas dažnai lankomas butas yra turistams skirtas objektas. Todėl skundai turi būti grindžiami konkrečiais pažeidimais, o ne vien nepasitenkinimu, kad kaimynystėje pasirodo nepažįstamų žmonių.
Europos Sąjunga pradėjo rinkti duomenis, kurių ilgai trūko miestams
Nuo 2026 metų gegužės 20 dienos pradėtas taikyti ES reglamentas dėl trumpalaikės būsto nuomos paslaugų duomenų rinkimo ir dalijimosi. Jis savaime neuždraudžia „Airbnb“, nenustato bendro nuomos dienų limito ir neįpareigoja visų valstybių taikyti vienodos licencijavimo sistemos.
Reglamentas sukuria bendrą tvarką toms valstybėms ir miestams, kurie įveda trumpalaikės nuomos objektų registraciją. Tokiais atvejais būstui suteikiamas registracijos numeris, platformos turi jį rodyti ir tikrinti, o valdžios institucijos gali reikalauti pašalinti reikalavimų neatitinkančius skelbimus.
Didžiosios platformos taip pat turi periodiškai teikti informaciją apie išnuomotas naktis ir svečių skaičių. Tai turėtų sumažinti situacijų, kai savivaldybė mato tūkstančius internetinių skelbimų, bet nežino, kurie objektai iš tikrųjų nuomojami ir kiek dienų per metus juose apsistoja turistai.
Duomenų skaidrumas savaime būsto neatpigins. Tačiau be patikimos apskaitos neįmanoma nustatyti, ar konkrečiame rajone trumpalaikė nuoma iš tiesų išstumia nuolatinius gyventojus, ar sudaro tik nedidelę būsto fondo dalį. Iki šiol ginče dažnai susidurdavo dvi nepatikrintos pozicijos: platformos poveikį neigiantys verslo argumentai ir kiekvieną nuomos kainų šuolį „Airbnb“ aiškinantys gyventojų įtarimai.
Lietuvai reikia ne visuotinio draudimo, o skirtingų taisyklių skirtingoms vietovėms
Vienodas trumpalaikės nuomos reguliavimas visai Lietuvai būtų sunkiai pagrindžiamas. Vilniaus senamiesčio daugiabutis, Palangos apartamentai, sodyba Zarasų rajone ir žmogaus retkarčiais išnuomojamas kambarys nesukelia vienodo poveikio būsto rinkai ar kaimynams.
Turistų stokojančiuose regionuose trumpalaikė nuoma gali padėti išlaikyti kavines, parduotuves, vietos pramogas ir sezonines darbo vietas. Ji suteikia papildomų pajamų žmonėms, kurie neturėtų galimybių išlaikyti tradicinio viešbučio. Draudimas tokiose teritorijose galėtų pakenkti vietos ekonomikai, beveik nepagerindamas ilgalaikio būsto pasiūlos.
Kitokia padėtis susidaro kvartaluose, kuriuose turistams nuomojama didelė dalis visų būstų. Čia savivaldybėms gali prireikti registracijos, nuomojamų dienų ribų, papildomų saugos reikalavimų arba atskiro vertinimo, kai būstas nuomojamas ištisus metus. Apribojimai turėtų būti grindžiami konkrečiais duomenimis apie būsto trūkumą, o ne vien politiniu noru parodyti griežtumą.
Svarbu atskirti ir du skirtingus veiklos modelius. Žmogus, kelias savaites per metus išnuomojantis savo gyvenamą būstą, nesukuria tokio paties spaudimo kaip investuotojas, valdantis keliolika nuolat turistams skirtų butų. Formaliame skelbime abu vadinami šeimininkais, tačiau jų poveikis gyvenamųjų būstų pasiūlai visiškai skirtingas.
Trumpalaikė būsto nuoma Lietuvoje neišnyks ir neturėtų būti vertinama tik kaip problema. Ji plečia apgyvendinimo pasirinkimą, atveda turistus į vietas, kuriose nėra viešbučių, ir leidžia savininkams uždirbti iš nenaudojamo turto. Tačiau ši veikla negali būti grindžiama nemokamu daugiabučio bendrojo turto naudojimu, neapskaitytomis pajamomis ir kaimynams palikta atsakomybe.
Tikroji riba eina ne tarp viešbučių ir „Airbnb“, o tarp retkarčiais išnuomojamo būsto ir profesionalios apgyvendinimo veiklos. Kai butas faktiškai tampa viešbučio kambariu, jo savininkui turi tekti ir viešbučio verslui būdinga atsakomybė – už mokesčius, svečių saugumą, patalpų paskirtį, ramybę name bei poveikį vietos būsto rinkai.
Šaltiniai
„Europos Komisija“. (2026). New rules bring increased transparency to the short-term rentals sector. https://single-market-economy.ec.europa.eu/news/new-rules-bring-increased-transparency-short-term-rentals-sector-2026-05-20_en.
„Valstybinė mokesčių inspekcija“. (2026). Nuomos ar apgyvendinimo veiklos rūšį rinktis? https://www.vmi.lt/evmi/.
„Sorainen“. (2026). Teisininkė: kada trumpalaikė nuoma laikoma patalpų naudojimu ne pagal paskirtį ir kokios baudos gresia. https://www.sorainen.com/lt/publikacijos/teisininke-kada-trumpalaike-nuoma-laikoma-patalpu-naudojimu-ne-pagal-paskirti-ir-kokios-baudos-gresia/.
DAO narių vertinimas
Straipsnio publikavimą patvirtino 5 iš 5 priskirtų DAO narių
Straipsnis aiškiai apžvelgia trumpalaikės nuomos privalumus ir problemas, su kuriomis susiduria gyventojai, todėl jis yra vertingas ir aktualus lietuvių skaitytojams.
Straipsnis pateikia aktualią informaciją apie trumpalaikę nuomą Lietuvoje, jos poveikį ilgalaikėms nuomos kainoms ir galimus konfliktus, kas atitinka etikos standartus. Informacija yra tiksli ir nešališka, todėl rekomenduoju publikuoti.
Straipsnis yra aktualus, nes trumpalaikė nuoma Lietuvoje šiuo metu kelia daug diskusijų dėl jos poveikio ilgalaikėms nuomos kainoms ir gyventojų gyvenimo kokybei. Be to, informacija apie teisės aktus ir konfliktus yra svarbi tiek nuomotojams, tiek nuomininkams.
Straipsnis pateikia svarbią informaciją apie trumpalaikės nuomos poveikį nuomos kainoms ir konfliktus daugiabučiuose, kas yra aktualu daugeliui gyventojų. Jame taip pat aptariami teisės aktai ir populiariausios platformos, kas padeda geriau suprasti situaciją.
Straipsnis pateikia objektyvią informaciją apie trumpalaikę nuomą Lietuvoje, jos privalumus ir iššūkius, be emocinės manipuliacijos ar nepagrįsto nerimo skatinimo.
.jpg)
