Pirmas klausimas: trumpam ar ilgam laikui?
Nuosavo buto nuoma daugeliui atrodo paprastas būdas gauti papildomų pajamų. Tačiau praktika rodo, kad būtent čia prasideda daugiausia klaidų: netinkamai pasirinktas nuomos būdas, neaiškios sutartys, kaimynų skundai ar net baudos už veiklą, kuri formaliai laikoma neteisėta.
2026 metų pradžioje Lietuvoje nebeliko dviprasmybių, kas yra paprasta būsto nuoma, o kas – apgyvendinimo paslauga. Ilgalaikė nuoma, kai butas išnuomojamas gyvenimui, ir trumpalaikė nuoma, vykdoma per platformas kaip „Airbnb“ ar „Booking“, yra traktuojamos skirtingai tiek teisiškai, tiek mokestine prasme.
Buvo priimtas pakeitimas ir naujas trumpalaikės nuomos reguliavimas Europos Sąjungoje. Šiuo metu taikomas pereinamasis etapas – pagrindiniai reikalavimai, įskaitant privalomą objektų registraciją ir unikalių identifikacinių numerių naudojimą platformose, pilnai įsigalios iki 2026 metų vasaros.
Dabar Lietuvoje taikomas įgyvendinimo etapas, tačiau pats principas nebekvestionuojamas: kiekvienas trumpalaikės nuomos objektas turi būti registruotas, identifikuojamas ir atsekamas. Platformos privalo tikrinti registracijos duomenis, o savivaldybės ir mokesčių administratoriai gauna daugiau realių įrankių kontrolei.[1]
Tai reiškia, kad prieš pradedant nuomoti butą pirmas klausimas nėra „per kur nuomosiu“, o „kokio tipo nuoma man tinkama“. Ilgalaikė nuoma suteikia stabilumo, mažiau administravimo ir aiškesnę teisinę aplinką. Trumpalaikė nuoma gali atrodyti pelningesnė, tačiau ji reikalauja daugiau atsakomybės, didesnės drausmės ir nuolatinio pasirengimo patikrinimams ar konfliktams su kaimynais.
Svarbu suprasti ir tai, kad nors gyvenamosios paskirties butą leidžiama nuomoti trumpalaikei nuomai, faktinis naudojimas vertinamas griežčiau. Jei patalpos faktiškai veikia kaip viešbutis, gali kilti klausimų dėl paskirties neatitikimo, ypač gavus skundų.
Prieš skelbiant nuomą verta įsivertinti ne tik pajamas, bet ir rizikas
Dažna klaida – sprendimą nuomoti priimti vien remiantis kainomis skelbimuose. 2026 metais to nepakanka. Reikia įvertinti visą veiklos paveikslą: mokesčius, kaimynų reakciją, savo laiką ir galimas pasekmes, jei veikla bus vertinama kaip neteisėta.
Ilgalaikės nuomos atveju svarbiausi aspektai yra sutartis, jos registravimas ir aiškus atsiskaitymas už mokesčius. Trumpalaikės nuomos atveju papildomai atsiranda registracijos prievolės, turisto rinkliava- pagalvės mokestis, galimos PVM prievolės ir didesnis institucijų dėmesys.[2]
Prieš pradedant verta sau atsakyti į kelis esminius klausimus:
– ar esu pasiruošęs reguliariai tvarkyti apskaitą ir deklaracijas;
– ar mano būstas ir namo aplinka tinkami nuolatinei svečių kaitai;
– ar suprantu, kad net vieno kaimyno skundas gali inicijuoti patikrinimą;
– ar turiu laiko ir resursų spręsti kasdienius organizacinius klausimus.
Trumpalaikė nuoma nėra pasyvios pajamos. Ji labiau primena mažą verslą, kuriam reikia nuolatinės priežiūros, aiškių taisyklių ir atsakomybės.
Pagalvės mokestis yra ne mokesčių inspekcijos (VMI), o savivaldybės klausimas
Trumpalaikės nuomos atveju Lietuvoje taikomas vadinamasis pagalvės, arba turisto, mokestis. Jį nustato savivaldybės, o ne valstybė, todėl dydis gali skirtis priklausomai nuo miesto ar kurorto.
Šis mokestis taikomas visiems trumpalaikio apgyvendinimo paslaugų teikėjams, nepriklausomai nuo to, ar būstas nuomojamas per platformas, tokias kaip „Airbnb“ ar „Booking“, ar tiesiogiai. Ilgalaikei nuomai, kai būstas nuomojamas nuolatiniam gyvenimui, turisto mokestis netaikomas.[3]
Didžiuosiuose miestuose, pavyzdžiui, Vilniuje, Kaune ar Klaipėdoje, turisto mokestis jau yra įvestas ir renkamas. Dažniausiai jį automatiškai surenka ir savivaldybei perveda nuomos platformos, tačiau galutinė atsakomybė už mokesčio sumokėjimą tenka būsto savininkui.
Svarbu tai, kad turisto mokestis yra savivaldybių kompetencija, todėl jo nesumokėjimas gali lemti ne VMI, o vietos valdžios taikomas sankcijas ar patikrinimus.
Praktiniai pirmieji žingsniai padeda išvengti brangiai kainuojančių klaidų
Nepriklausomai nuo to, kurią nuomos formą pasirenkate, viskas prasideda nuo pasiruošimo. Pirmasis žingsnis – aiški ir teisiškai tvarkinga sutartis. Ilgalaikės nuomos atveju ji registruojama Registrų centre, trumpalaikės – sutartiniai santykiai atsiranda jau per pačią platformą, todėl skelbime pateikta informacija ir taisyklės tampa teisiškai reikšmingos.
Kitas svarbus aspektas – veiklos ir mokesčių pasirinkimas. Lietuvoje galimi keli variantai: verslo liudijimas, individuali veikla arba pajamų deklaravimas be veiklos. Kiekvienas iš jų turi savo ribas ir niuansus, todėl sprendimas turėtų būti priimamas ne „kaip pigiau dabar“, o „kas bus saugiausia ilguoju laikotarpiu“.
Taip pat verta pasirūpinti civilinės atsakomybės draudimu, aiškiomis būsto naudojimo taisyklėmis ir kontaktu kaimynams nenumatytiems atvejams. Praktika rodo, kad daug konfliktų ir patikrinimų prasideda ne dėl mokesčių, o dėl triukšmo, netvarkos ar nesusikalbėjimo.
2026 metais nuomotojo pozicija keičiasi. Nuomoti savo turtą kitiems gyventojams nėra paprasta ir reikalauja pasiruošimo bei žinių. Tai nebėra „mano butas – darau ką noriu“. Tai atsakomybė, kuri apima ne tik pajamas, bet ir santykius su kaimynais, institucijomis bei pačiais nuomininkais. Kuo aiškiau tai suvokiama pradžioje, tuo mažesnė tikimybė, kad nuoma taps ne pajamų šaltiniu, o problema.
