Lūkesčiai dėl būsto nusileido ir sugrįžo į priešpandeminį lygį
Pesimistinės nuotaikos dėl galimybių įpirkti nekilnojamąjį turtą (NT) niekur nedingsta – geresnių laikų laukę gyventojai artimiausiu metu jų gali taip ir nesulaukti. Daugelis svajojančių gyventi nuosavame būste suvokia, kad tokias svajones įgyvendinti tampa vis sunkiau. Neguodžia nė tai, kad ekspertai prognozuoja būsto rinkos „atvėsimą“. Ekonominį neapibrėžtumą dar labiau sustiprina ir auganti EURIBOR palūkanų norma bei milžiniška infliacija.
Būsto pirkėjų pažeidžiamumą ir priimamus labiau apgalvotus sprendimus jau liudija ir atšaukiamos būstų rezervacijos.
Ekspertai neslepia, kad būtent šios priežastys gali tapti lemiamomis naujos statybos būstų projektų vystytojams pradėti koreguoti kainas. Visgi, kai kurie dėl išaugusios paklausos antrinėje būsto rinkoje nėra tokie tvirti ir teigia, kad tai – tik laikinas reiškinys augančių energijos kainų akivaizdoje.
SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas atkreipė dėmesį, kad 57 proc. apklaustų gyventojų teigė manantys, kad būstas brangs, kai antrą metų ketvirtį tokią nuomonę turėjo 80 proc. respondentų. Tokią bręstančią nuomonę galėjo lemti ir tai, kad viešumoje vis daugėja diskusijų apie tai, kad ateinantys metai būsto rinkai gali būti prastesni[1]. Sąlygų statytojams nepalengvina ir augančios palūkanų normos bei niūrios ateinančių metų ekonominės prognozės.
NT rinka gali laikinai „įšalti“
Apie tai, kad NT rinka gali laikinai „įšalti“ liudija ir kintantys gyventojų apklausų rezultatai atskiruose miestuose.
Štai 64 proc. sostinės gyventojų (20 proc. mažiau negu prieš ketvirtį) prognozavo, kad būsto kaina padidės. O štai galvojančių apie krentančią būsto kainą padaugėjo iki 8 procentų.
Kauno regione gyventojų, besitikinčių, kad būstas brangs, buvo 52 proc., kad pigs – 13 proc.
Pesimistiškiau į situaciją žvelgė klaipėdiečiai – brangstančio būsto tikisi 53 proc. Klaipėdos gyventojų, o mažesnių kainų laukia net 25 proc.
Kuklesnes gyventojų prognozes, anot ekonomisto, galėjo lemti ir staigiai šoktelėjusi aukštyn EURIBOR palūkanų norma, ir prastėjančios ateinančių metų ekonominės prognozės bei tebesitęsiantis karas Ukrainoje. Pasak T. Povilausko, žmones pasiekia ir vis daugiau informacijos apie tai, kad vis daugiau Europos Sąjungos šalių NT kainos pradėjo ne tik stabilizuotis, bet ir kristi.
Augančios paklausos vėl gali sulaukti nuomos rinka
Tuo tarpu optimistinių žinių NT rinkai neturi ir Vilniaus universiteto Ekonomikos ir verslo administravimo fakulteto docentė, Lietuvos ekonomistų asociacijos prezidentė Viktorija Cohen. Ji įžvelgia, kad lėtėjant nuosavo būsto įsigijimo apsukoms, rinka vėl gali persiversti. Tuomet reikšmingą atsvarą vėl įgautų nuomos rinka – juk gyventi kažkur teks.
V. Cohen teigimu, dauguma ekonomistų prognozuoja, kad palūkanų normos toliau didės 2022 m. ir persikels į 2023-uosius. Kitaip tariant, aukštos palūkanų normos išliks tol, kol Europos centrinis bankas (ECB) suvaldys vidutinę infliaciją iki nustatytos 2 proc. ribos[3].
„Remiantis tradicine teorija, kylanti palūkanų norma mažina nekilnojamojo turto paklausą. Kadangi nekilnojamojo turto rinka vėluoja greitai reaguoti į paklausos mažėjimą, rinkoje atsiras didesnė nekilnojamojo turto pasiūla, kol bus pabaigta jau pradėtų objektų statyba. Reaguodami į neapibrėžtumą dalis pirkėjų priims sprendimą įsigyti mažesnį, senesnį būstą arba visai nebus finansiškai pajėgūs prisiimti neapibrėžtų finansinių įsipareigojimų. Taip pat dėl vartotojų finansinio nestabilumo mažės kreditų išdavimas. Bankai gali ryžtingai reaguoti ir, padidėjus neapibrėžtumui, griežtinti paskolų išdavimą. Kai palūkanų normos kyla, dalis gyventojų rinksis nuomą, nes paklausa nekilnojamajam turtui išlieka. Dėl to nuomos rinka galėtų sulaukti augančios paklausos“, – teigė VU docentė[3].
Visgi žymios kainų korekcijos V. Cohen nenumato. Pasak jos, didėjantis neapibrėžtumas dėl paklausos gali paskatinti nekilnojamojo turto vystytojus atidėti naujų statybų planus ir kai kurie vystytojai esą savo maržos sąskaita gali minimaliai koreguoti parduodamų NT objektų galutinę kainą atsižvelgdami į rinkoje vykstančius pokyčius ir tik tam, kad prisitaikytų prie situacijos.
Kita vertus, gyventojų perkamosios galios mažėjimas išties gali kiek pakoreguoti ir sustabdyti nekilnojamojo turto kainų augimą.
Lietuviai išsiskiria savo norais ir galimybėmis
Kad NT rinkoje jau pastebimi pirmi atvėsimo ženklai, neslėpė ir „Swedbank“ ekonomistas Nerijus Mačiulis, mat pastaruoju metu augusių būsto kainų burbulas vienaip ar kitaip turėjo pagaliau sprogti. Visgi ekonomistas atkreipė dėmesį, kad net ir menkiau įperkamas būstas nepakoregavo lietuvių įpročių, kurie skiriasi nuo kitų Vakarų šalių gyventojų. Pavyzdžiui tai, kad tautiečiai nėra linkę ieškoti pigesnių NT objektų pagal regionus.
„Lietuva išsiskiria tuo, kad gyventojai nesirenka gyvenamosios vietos pagal tai, kur būstas yra pigesnis. Mes tokių tendencijų galime matyti Vokietijoje, Šveicarijoje, kitose didesnėse Europos valstybėse, tačiau Lietuvoje to nėra. Lietuviai nusprendžia, kad nori gyventi Vilniuje, Kaune, Panevėžyje ar Šiauliuose ir jau ten ieško būsto. Visose valstybėse yra ta pati tendencija, kad paprastai būstą įpirkti yra paprasčiau mažesniuose miestuose, nes sostinėse kainų kilimui įtakos turi ir pirkėjai, kurie perka NT ne savo poreikiams – nuomai arba pardavimui, nes tikisi, kad pavyks tai padaryti brangiau“, – teigė N. Mačiulis[4].
Ekonomistas pritaria, kad būsto įperkamumą dar labiau mažina ėmusios kilti palūkanų normos, kurių teigiamų jaunoji būstų turėtojų karta nė nėra regėjusi. O štai dabar besižvalgantys būsto, jau esą skaičiuoja ne nulinį, bet dabar jau siekiantį 1,5 proc. ir greitu metu net pasieksiantį 2 proc. EURIBOR.
Susidomėjimas išliko, tik jis – gana specifinis
Tačiau ne visose NT rinkose susidomėjimas smuko. Žurnalui „Investuok“ pavyko išsiaiškinti, kad dauguma pirkėjų pasitraukė tik iš pirminės nekilnojamojo turto rinkos ir persikėlė į antrinę, mieliau renkasi senesnės statybos butus.
Kaip pagrindinę tokios tendencijos priežastį „Ober-Haus“ Senamiesčio biuro vadovas, NT brokeris Marius Čiulada įvardijo ir iškreiptą naujos statybos būstų rinką, kai rezervuojamas būstas dar brėžinio stadijoje, sumokamas avansas, o plėtotojas esą nė nežino, kokia šio būsto galutinė kaina bus po pusmečio[6].
Šiai minčiai pritarė ir „Capital“ brokeris, NT rinkos ekspertas Mantas Mikočiūnas, teigdamas, kad pardavimai vyksta palyginti neblogai ten, kur galima nuvykti ir būstą „pačiupinėti“.
„Plėtotojai vengia įsipareigoti parduoti būstą iš brėžinių už tam tikrą kainą ir pastatyti jį per tam tikrą laiką. Vieni apsidrausdami neįrašo į preliminarias sutartis galutinės kainos ir termino, o kiti apskritai apribojo ar net sustabdė pardavimą tokioje ankstyvoje stadijoje – vengia rezervuoti būstą, kol negali prognozuoti, kokia bus savikaina. Dėl to pasiūlymų pirkti „iš brėžinių“ taip pat sumažėjo. Bet ir juos parduoti sunku, nes žmonėms, kurie šiandien norėtų pasirašyti rezervacijos sutartis, nepatinka toks neapibrėžtumas ir jie vengia tokių pirkinių“, – priežastis vardijo M. Mikočiūnas[6].
Visgi, įsigyti būstą iš antrinės rinkos gali pavykti ne visiems – aiškėja, kad senesnių būstų pardavėjai pradėjo kratytis „paskolinių“ pirkėjų. O štai antrinės rinkos pardavėjai šiuo metu yra tikri rinkos „karaliai“, galintys diktuoti savo sąlygas ir pasiūlyti eiti kitur, jei jų keliamos sąlygos neįtinka.
M. Čiulada svarstė, kad butas senuosiuose miegamuosiuose rajonuose gali būti puikus sprendimas ir dėl geriau išvystytos infrastruktūros nei miesto pakraščiuose įsikūrusiuose naujuose rajonuose. Dažniausiai greta daugiabučių įsikūrę ir vaikų darželiai, mokyklos, parduotuvės, patogus susisiekimas viešuoju transportu.
Abejoja, ar susidomėjimas antrine rinka – ilgam
„Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis pastebi, kad smarkiai pirminėje rinkoje metų pradžioje keleriopai išaugusios kainos lėmė didesnį pirkėjų antplūdį antrinėje rinkoje. Visgi, pasak Š. Taručio, ši tendencija gali tęstis neilgai – iki kol senų būstų gyventojai „atsikąs“ energijos kainų.
Pasak jo, nemažas atotrūkis tarp energiškai neefektyvių senos statybos būstų ir energiškai efektyvių naujų būstų, gali sudaryti ir iki 50 proc. mėnesinių buto eksploatacijos išlaidų skirtumą, o šiek tiek sumažėjusios naujos statybos būstų kainos gali vėl pervilioti pirkėjus į pirminę rinką[7].
Š. Tarutis pastebi, kad ekonominiam neapibrėžtumui atsparus pirkėjų segmentas ir toliau investuoja į nekilnojamąjį turtą ir, dažniausiai, ne pirmąjį. Tokie asmenys, pasak jo, NT įsigyja nuosavomis, ne skolintomis lėšomis. Dažniausiai tai – verslininkai, verslų savininkai.
Būsto įperkamumas mažėja ir svetur
Kaip rugsėjo pabaigoje pranešė „Fox Business“, JAV buvo pastebėtas 30 metų trukmės hipotekos paskolų palūkanų normos padidėjimas, o jis esą pasiekė aukščiausią lygį nuo pat 2008 m. spalio mėnesio[8]. Bendrovės „Freddie Mac“ vyriausiojo ekonomisto Samo Khaterio teigimu, didėjančios palūkanų normos lėmė ir būsto kainų kritimą, tačiau esama pasiūla vis dar trukdo pirkėjams įpirkti naują būstą.
Nacionalinės nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos (NAR) vyriausiasis ekonomistas Lawrence’as Yunas prognozuoja, kad būsto pasiūla išliks ribota greičiausiai iki šių metų pabaigos. Tuo pačiu dėl ribotos esamo būsto paklausos esą padidėjo naujų būstų statybos poreikis.
„Realtor.com“ vyresnysis ekonomistas George’as Raitu teigė, kad šiuo metu pirkėjas, perkantis būstą už vidutinę kainą su 30 metų fiksuotų palūkanų normos hipoteka, per mėnesį už paskolą sumoka maždaug 900 JAV dolerių daugiau nei prieš metus. Dėl to būsto finansavimo našta esą padidėja daugiau kaip 10 tūkst. JAV dolerių.
Remiantis „S&P CoreLogic Case-Shiller“ nacionaliniu būsto kainų indeksu, liepą, lyginant su birželiu, būsto kainos JAV, atsižvelgiant į sezoniškumą, sumažėjo 0,2%, o tai yra pirmas šio rodiklio sumažėjimas per dešimtmetį[9].
Empiriniai duomenys rodo, kad būsto rinkos dinamika labai priklauso nuo hipotekos palūkanų normų. Remiantis Europos centrinio banko (ECB) pateiktais duomenimis, hipotekos palūkanų padidėjimas 1 proc. punktu lemia, kad esant visoms kitoms vienodoms sąlygoms, maždaug po dviejų metų būsto kainos sumažėja maždaug 5 %. Tačiau toks pat hipotekos palūkanų normos padidėjimas 1 proc. punktu daro didesnį poveikį investicijoms į būstą – maždaug po dviejų metų jos sumažėja 8 %.
Preliminarūs ECB duomenys rodo, kad po COVID-19 pandemijos kai kuriose euro zonos šalyse, apie kurias turima duomenų, vienbučių namų kainos pakilo ženkliau, o kartu ir būsto, esančio už sostinės ribų. 2020 m. duomenimis, padidėjo ir žmonių, gyvenančių individualiuose namuose, dalis.
