Tiek nuosavas, tiek ir nuomojamas būstas tampa prabanga
Ne vienerius metus pasaulyje pastebima niūri tendencija – nuosavo nekilnojamojo turto (NT) įsigijimas tampa privilegija[1], tačiau Europą užklupusi būsto krizė dabar jau reiškia ir tai, kad išsinuomuoti būstą taip pat gali toli gražu ne kiekvienas norintis.
Nuo Paryžiaus iki Dublino ar Barselonos – vis daugiau Europos gyventojų susiduria su sunkumais dėl gyvenamosios vietos. Vieni negali įpirkti išsvajoto būsto dėl vis didėjančių kainų, kiti – valandų valandas stovi eilėse apžiūrėti nuomojamus apartamentus, kurie dažnai yra išgraibstomi per keletą valandų.
Šiuo metu visoje Europoje jaučiamas įperkamo būsto trūkumas. Daugelis žmonių neturi galimybės gauti reikiamo kapitalo nuosavam NT įsigyti.
Dar prieš prasidedant pandemijai kas dešimtas europietis būstui išleisdavo daugiau kaip 40 proc. savo pajamų. Dabar savo banko sąskaitą reikia patuštinti dar labiau.
Prie problemos prisideda ir turistų pamėgtuose Europos miestuose įsišaknijusi globalių trumpalaikės nuomos kompanijų, tokių kaip „Booking“ ar „Airbnb“ veika. Būtent jos šimtus gyvenamųjų namų ar būtų kompleksų paverčia apartamentais, sutraukiančiais turistus, tačiau vietiniai paliekami kovoti dėl kiekvieno prieinamesnio gyvenamosios vietos kvadrato.
Tai reiškia, kad žmonės yra priversti keltis į priemiesčius arba mokėti ženkliai daugiau už gyvenimą miesto centre. Studentai nebesuranda būsto nuomos vietų, todėl į universitetus ir koledžus važinėja net po kelis šimtus kilometrų, o visiškai nevilties apimti asmenys apsigyvena savo automobiliuose ar tampa benamiais[2].
Būsto trūkumo krizę paskatino pandemija ir karas
Europos Komisijos (EK) tyrimo duomenimis, nuo 2010 m. būsto įsigijimo kaina Europoje išaugo net 45 proc[3]. Daugelyje Europos Sąjungos (ES) šalių taip pat didėjo nuomos kainos, o tai daro spaudimą įtemptiems šeimų biudžetams.
Pastaruoju metu padidėjusios kainos reiškia, kad vidutinis būstas euro zonoje yra pervertintas beveik 15 proc., o kai kuriose šalyse – net iki 60 proc. Šie Europos centrinio banko (ECB) skaičiavimai yra pagrįsti būsto kainų ir darbo užmokesčio santykiu.
Tokią situaciją ir susidariusį kainų burbulą matome ir Lietuvoje, ypač – sostinėje Vilniuje. Kaip pavasarį kalbėjo Lietuvos banko valdybos pirmininkas Gediminas Šimkus, metinis būsto kainų augimo tempas pasiekė beveik 20 proc. ir buvo didžiausias nuo 2008 m. Tuo pačiu metu būsto kainos yra pervertintos 9 proc.
Šalies centrinio banko vadovo teigimu, daugiausiai iššūkių kyla siekiant užtikrinti pakankamą nekilnojamojo turto pasiūlą, nes karas kelia iššūkius statant tiek naujus būstus, tiek vystant statybos infrastruktūrinius projektus, auga statybos medžiagų kainos, gali kilti tiekimo grandinių trikdžiai, užsitęsti ir statybos terminai.
Neapibrėžtumas ir gerokai pasiūlą viršijanti paklausa Vilniaus NT rinkoje lėmė dar birželį augusias nuomos kainas. Palyginti su vasario mėnesiu, nuomojami būstai buvo maždaug 30 proc. brangesni. Anot rinką analizuojančių NT ekspertų, tikėtina, kad nuomotojai toliau bus linkę peržiūrėti nuomos sutartis ir didinti kainas.
Nors Lietuvoje dalis visuomenės narių vis dar gali įpirkti būstą, kainos sparčiai auga.
Lietuvos banko duomenimis, nuo 2020 m. taupymo būstui trukmė, vertinant realias pajamas, sparčiai augo ir šių metų pradžioje siekė 8,2 metų. Įperkamumas vertinant nominalias pajamas prastėjo lėčiau ir šiuo metu siekia 6,5 metų.
Net ir atsižvelgiant į šiuos skaičius, NT rinkos ekspertai ir ekonomistai teigia, kad kol nuomos kainos auga sparčiau nei būstų kainos, įsigyti naują būstą su paskola vis dar yra racionaliau, nei nuomotis.
„Ober-Haus“ Kauno biuro vadovo Svajūno Šarausko teigimu, palyginti šių metų rugpjūtį fiksuotas butų pardavimo kainas Kaune su praėjusių metų rugpjūčiu, matome apie 20 proc. augimą. Nuomos kaina tuo pačiu laikotarpiu augo net 28 proc[4].
Naują kvartalą „Nemunaičiai“ Kaune vystančios NT plėtros bendrovės „SBA Urban“ komercijos vadovės Agnės Klevienės teigimu, būsto pirkimas su paskola ilgalaikėje perspektyvoje yra finansiškai naudingesnis.
„Pavyzdžiui, šiuo metu 40–55 kv. m naujai įrengto buto nuoma Kaune gali atsieiti ir 700 eurų per mėnesį. Tokio dydžio būstas naujos statybos projekte su daline apdaila kainuoja apie 135 tūkst. eurų, jo įrengimas gali atsieiti dar 15–25 tūkst. eurų. Net jei skaičiuojame 20 metų trukmės paskolą su 15 proc. pradiniu įnašu ir 3 proc. palūkanomis, paskolos įmoka nesiekia nuomos kainos, o žmogus visą šį laiką investuoja į nuosavą būstą. Tuo tarpu būsto nuoma yra tinkama tik kaip trumpalaikis sprendimas – pavyzdžiui, per 5 metus mokant už nuomą po 700 eurų per mėnesį susidaro net 42 tūkst. eurų suma“, – teigia A. Klevienė[5].
Nors Lietuvos NT rinkoje situacija nėra tokia įtempta kaip kitose Europos šalyse, pastebima niūri tendencija, jog galimybių įpirkti nuosavą būstą mažėja. Plačiau apie tai kalbėjome čia.
Situacija sudėtinga visoje Europoje
Pastebima, kad iš ES šalių, šiuo metu NT kainos daugiausiai išaugo Estijoje: nuomos kainos padidėjo 171 proc., o būsto – 156 proc. Būsto kainos gerokai padidėjo daugumoje ES šalių, išskyrus Italiją, Kiprą ir Graikiją, kur kainos iš sumažėjo[6].
Būsto poreikio augimas ir paklausos nepatenkinimas, milžiniškos kainos ir siūlomi žemi NT standartai sukūrė tikrą audrą Europos NT rinkose.
Airijos sostinėje Dubline rugpjūčio buvo pastebėta daugiau nei 100 potencialių nuomininkų, laukiančių eilėje, kad galėtų apžiūrėti nuomojamą nekilnojamąjį turtą; Airijoje būsto pasiūla pasiekė naujas žemumas[7].
Pastaraisiais mėnesiais Dubline sparčiai išaugo būsto nuomos paklausa – taip smarkiai, kad didžiausias Airijos privatus būsto nuomotojas galėjo net 30 kartų užpildyti naują daugiabučių kvartalą. Tačiau šalis ir toliau susiduria su būsto pasiūlos problema: rugpjūčio 1 d. duomenimis, 5,1 mln. gyventojų tenka tik 716 nuomojamų būstų.
Problemų neišvengia ir Jungtinė Karalystė. Čia dešimtys tūkstančių pažeidžiamiausių visuomenės narių neturi nuolatinio būsto, o jų sunki padėtis patraukė investuotojų, ieškančių naujų vietų kapitalui kaupti, dėmesį[8].
Investuotojus vilioja su infliacija susietos ilgalaikės nuomos sutartys ir ne pelno siekiantys nuomininkai, kuriuos remia vyriausybė.
Tačiau, naudos čia nenusimato nei piliečiams, nei investuotojams. Labdaros organizacijos „Shelter“ duomenimis, per pastaruosius keturis dešimtmečius socialinių būstų skaičius šalyje sumažėjo maždaug 1,5 mln.
Situaciją apsunkina ir tai, kad pastarosiomis savaitėmis Jungtinės Karalystės miestus užplūdo būsto ieškančių pirmakursių universiteto studentų banga.
Mančesteryje situacija ypač įtempta, nors ir buvo tikėtasi studentų skaičiaus prieaugio. Per pandemijos metus daugiau mokinių gavo aukštus A lygio įvertinimus ir įstojo į aukštąsias mokyklas, dalis mokslus buvo atidėję ir dabar sugrįžo[9].
Škotijos Glazgo universitetas dar rugpjūtį naujiems studentams pranešė, kad šiais metais jiems nebus garantuotas apgyvendinimas. Tai reiškia, kad jaunuoliai į mokslus važinėja iš namų, net po kelis šimtus kilometrų kasdien.
Nyderlandų krizė – didžiausia visame žemyne
Situacija niekur nėra tokia prasta kaip Nyderlanduose. Nedidelė šalis ir turistais nuolat užkimštas Amsterdamas jau ne vienerius metus kentėjo dėl žmonių pertekliaus, tačiau dabar – dalis vietinių liko be namų.
Kas trečias būstas Nyderlanduose yra socialinis būstas šeimoms, kurios uždirba mažiau nei 45 000 eurų per metus. Tai didžiausia socialinio būsto dalis Europoje[10].
Tačiau, šalies vyriausybė taip pat didina NT mokestį būsto savininkams. Daugelyje miestų, įskaitant Amsterdamą, reikalaujama, kad savininkai gyventų savo nuosavybėje arba ribotų nuomos kainas naujuose projektuose.
Pernuomoti būstą yra draudžiama, o laikinosios nuomos sutartys sudaromos ne ilgiau kaip dvejiems metams.
NT vystytojai nėra skatinami statyti nuomojamo NT objektų, nes pelnas yra per mažas.
Pastebima ir kita problema. 3 mln. iš 8 mln. namų ūkių Nyderlanduose sudaro vienas asmuo. Jei daugiau olandų gyventų kartu, šalyje sumažėtų būsto trūkumas, kuris dabar siekia bent 279 000.
Bet vyriausybės politika neskatina bendro gyvenimo. Kai pensininkai apsigyvena kartu, jie netenka trečdalio bendros pensijos. Kai vaikai sulaukia 21 metų, tėvai, gaunantys socialinę paramą, netenka pašalpų. Amsterdame norint gyventi viename bute su trimis ar daugiau žmonių, reikia gauti leidimą.
Kad patenkintų Nyderlandų būsto poreikius, vyriausybė iki 2030 m. turėtų pastatyti 845 000 būstų. Apskaičiuota, kad iki to laiko šalyje gyvens jau apie 18,8 mln. gyventojų.
Tačiau, leidimus statyboms gauti sudėtinga, o dalis ekspertų jau nevengia cinizmo – nėra prasmės statyti naujus namus šalyje, kurioje neįmanoma gyventi.
Siekdama sušvelninti dabartinę studentų būsto krizę, Nyderlandų vyriausybė pristatė Nacionalinį studentų būsto veiksmų planą, kuriuo siekiama 2022–2030 m. pastatyti 60 000 įperkamų studentų būstų[11].
Vyriausybė planą pradėjo įgyvendinti bendradarbiaudama su studentais, savivaldybėmis, švietimo įstaigomis, privačiais investuotojais ir būsto asociacijomis.
Tikimasi, kad planas bus pradėtas įgyvendinti nuo pagreitintos 37 500 lanksčių būstų statybos, kuri turėtų būti baigta iki 2024 m.
Bet to gali nepakakti. Pilietinės visuomenės organizacijų apklausa rodo, kad vis dažniau žmonės savo automobiliu naudojasi kaip namais. Tai tampa vis dažnesne benamystės forma.
Oficialiais duomenimis, Nyderlanduose yra apie 40 000 benamių, tačiau ekspertai įtaria, kad iš tiesų šis skaičius siekia apie 100 000[12].
Globalios trumpalaikės nuomos kompanijos atima gyvenamąjį plotą
Dėl didėjančio „Airbnb“ ar „Booking“ populiarumo, būsto trūkumo problema atsirado net tose šalyse, kur jos niekuomet nebuvo[13].
Bene pirmiausiai ši problema pastebima tapo Amsterdame. Miestas ir taip įprastai kentėjo dėl didelio turistų srauto, tačiau anksčiau čia darniai sugyveno tiek vietiniai, tiek miesto svečiai. Tačiau nuo 2020 m. liepos mėnesio Nyderlandų vyriausybei trijuose sostinės rajonuose teko visiškai uždrausti „Airbnb“ nuomos veiklą.
Net Europos Parlamente (EP) kalbėta, kad ši platforma ne tik žlugdo miestus, nes ne tik didina nuomos kainas, bet ir kenkia prieinamam būstui visame pasaulyje.
Amsterdame trumpalaikės nuomos NT vienetų skaičius išaugo nuo 4 500 2013 m. iki 22 000 2017 m. Lisabonos istoriniame Alfamos rajone daugiau nei 55 proc. butų šiuo metu yra nuomojami per „Airbnb“. Florencijos centre nuo 2015 m. jų padaugėjo 60 proc., o Krokuvoje, nuo 2014 m. iki 2017 m., net 100 proc. Ekspertai tai vadina miesto „turistizacija“[14].
Įsišaknijusi problema fiksuojama ir Barselonoje, kur po daugelį metų trukusių gyventojų skundų dėl nuolatinio triukšmo, aukštų nuomos kainų ir butų trūkumo, savivaldybė paskelbė draudimą naudotis „Airbnb“ ir nuomotis NT trumpiau nei 31 dieną. Tiesa, 2022 m. sausį Ispanijos Aukščiausiasis Teismas šį sprendimą panaikino. Taigi, problema išlieka.
Paryžius, kuris yra laikomas didžiausia „Airbnb“ rinka pasaulyje taip pat susiduria su problemomis[15]. Nuo 2017 m. nuomotojai Prancūzijoje privalo registruoti savo būstą ir skelbime nurodyti registracijos numerį pagal „Elan“ įstatymą. Paryžiaus merė Anne Hidalgo yra sakiusi, kad „Airbnb“ nuoma miestą pavers „muziejumi po atviru dangumi“.
Žvelgiant į situaciją Europoje tampa akivaizdu, kad būstas vis dažniau laikomas ne pagrindine asmens teise, kuri turi būti užtikrinta visiems, o tiesiog rinka, kurioje galima gauti pelno. Tai daro didžiulį poveikį kainoms, o vyriausybės turi kovoti su spekuliacija ir laisvų NT vienetų trūkumu pasitelkdamos mokestines priemones ir miestų planavimą[16].
