Investavimas į nekilnojamąjį turtą tarp lietuvių – populiariausias
Vienas populiariausių investavimo būdų – investavimas į nekilnojamąjį turtą. Pagrindinė investavimo taisyklė: kuo didesnė rizika, tuo didesnė grąža. „Investuojant į nekilnojamąjį turtą rizika yra minimali, todėl ir grąža nėra labai didelė. Tačiau minimali rizika ir yra tai, kuo šis būdas yra daugeliui patrauklus“, – įsitikinęs nekilnojamojo turto agentūros „Capital“ brokeris Arūnas Pranevičius, nekilnojamojo turto srityje dirbantis jau beveik 15 metų ir patenkantis tarp dešimties geriausių Vilniaus brokerių. Jo manymu, investavimas į nekilnojamąjį turtą yra labai saugus – tikimybė, kad turto vertė nukris iki nulio, yra itin maža (tai galėtų įvykti nebent karo atveju). Per daugelį metų pastebima priešinga tendencija – nekilnojamojo turto kainos nuolat auga. „Taigi, uždirbama ne tik iš grąžos, bet ir nuo turto vertės prieaugio“, – sakė jis.
„Lietuviams investavimas į nekilnojamąjį turtą – itin priimtinas, apklausų duomenimis, šis investavimo būdas laikomas pačiu patikimiausiu, – teigė jis. – Labai svarbus ir psichologinis momentas – nekilnojamojo turto pirkėjai perkamą turtą gali pamatyti, „pačiupinėti“, tuo tarpu perkantys akcijas, įsigyja tik „popierių“. Pašnekovas taip pat pridūrė, kad Lietuvoje finansinis raštingumas yra gana žemas, tad žmonės apie investavimą į akcijas ar kitus investavimo būdus tiesiog labai nedaug žino.
„Investavimas į nekilnojamąjį turtą yra nesudėtingas, tiek pirkimo, tiek pardavimo ar nuomos procesai yra paprasti“, – sakė A. Pranevičius. Didžiausias investavimo į nekilnojamąjį turtą trūkumas – didelė investicijų suma. „Pavyzdžiui, nedidelis butas sostinėje kainuoja nuo 50.000 eurų, – davė pavyzdį brokeris. – O juk yra investavimo būdų, kur galima investuoti nuo keliasdešimties eurų”.
Kiti minusai – kad grąža yra nedidelė, tad dalies investuotojų šis būdas netenkina, ir tai, tad kad norint atsiimti investuotus pinigus, tai užtrunka gana ilgai (reikia rasti pirkėją, sandorį įforminti notariškai ir t.t.). „Jei staiga prireiktų investuotų pinigų, jų reikėtų palaukti mažiausiai du-tris mėnesius“, – sakė jis.
Planuojant investuoti būtina paskaičiuoti ir išlaidas
Pasak specialisto, investuodami žmonės kartais neįvertina papildomų išlaidų. Iš nuomos gautos pajamos yra apmokestinamos. Savininkas turėtų arba įsigyti verslo liudijimą, arba nuo gautų pajamų sumokėti 15% gyventojų pajamų mokesčio. Reikėtų pasiskaičiuoti kuris variantas pigesnis. Anksčiau buvo labai patogu, nes vieno verslo liudijimo užtekdavo keliems objektams. Dabar kiekvienam objektui reikia atskiro. Jeigu savininkas nuomoja butą įmonei, tuomet gyventojų pajamų bei nekilnojamojo turto (jei tokį mokėti reikia) mokesčius valstybei sumokėti turi įmonė. Nuomotojui tai labai patogu. Nekilnojamojo turto mokestis mokamas turint turto už daugiau nei 150.000 eurų. Mokesčio dydis yra 0,5% per metus už turto dalį nuo 150.000 iki 300.000 eurų, 1% už turto dalį nuo 300.000 iki 500.000 eurų ir 2% už turto dalį, viršijančią 500.000 eurų.
„Taip pat yra atlygis nekilnojamojo turto brokeriams už nuomininkų suradimą ir nuomos administravimą, jei savininkas nusprendžia šiuos darbus patikėti jiems, o ne daryti pats“, – aiškino A. Pranevičius. Kartas nuo karto gali prireikti smulkaus remonto, o kas keletą metų – ir didesnio: perdažyti sienas, atnaujinti grindis, baldus. „Papildomos investicijos priklauso ir nuo turto būklės, ir nuo nuomininkų gyvenimo būdo“, – paaiškino brokeris. Taip pat reikia atkreipti dėmesį, kad kartais, nuomininkui išsikrausčius, nepavyksta iškart surasti kito, tai gali užtrukti kelias dienas, savaites, o jei butas brangesnis – net ir keletą mėnesių. Tokios prastovos stipriai mažina pelną.
Perkant naujos statybos butą arba seną apleistą butą, kuriam reikalingas remontas, reikia gerai paskaičiuoti kiek atsieis įrengimas. Vidutinio lygio įrengimui reikėtų skaičiuoti 300 eurų kvadratiniam metrui, neskaitant mobilių baldų. Aukštesnio lygio interjeras gali kainuoti ir virš 1000 eurų kvadratiniam metrui. „Jei paruošimo medžiagos ir dažai yra gana panašių kainų, medžiagos vėlesniems darbams – plytelės, grindų danga, santechnika gali kainuoti įvairiai, kainos skirtis gali net keliolika kartų, pavyzdžiui, grindų danga gali kainuoti ir 5, ir 100 eurų už kvadratinį metrą“, – sakė specialistas. Klientams jis pataria iš anksto nusistatyti biudžetą ir susidaryti sąmatą, kad iš karto matytų kiek kas kainuoja ir kiek tam tikriems dalykams gali skirti lėšų. Kai kas samdosi interjero dizainerius ir įmones, kurios atlieka visus darbus nuo A iki Z. Nors tai padidina išlaidas, savininkui galvos skausmo mažiau, o pastebėjus broką, aišku kas jį turi ištaisyti.
Populiariausi miestai – Vilnius, Kaunas ir Klaipėda
Grąža paskaičiuojama metines pajamas, atskaičiavus visas patirtas išlaidas, padalinus iš investuotos sumos. Pavyzdžiui, jei butas kainavo 100.000 eurų, ir atnešė 6000 eurų pajamų, grąža yra 6%. Renkantis turtą privalu atkreipti į tai dėmesį – perkant gyvenamąsias patalpas grąža turėtų būti ne mažesnė nei 5%, o komercines – ne mažesnė nei 7%. Jei grąža – daugiau nei 10%, investicija laikoma itin sėkminga, tačiau tokią surasti yra gana sudėtinga.
Investuotojus labiausiai domina didmiesčiai – Vilnius, Kaunas ir Klaipėda. Apie dešimtadalį visų nekilnojamojo turto objektų čia nuperka investuotojai. „Mažuose miesteliuose investuoti nebūtų verta, nes juose tiesiog nėra nuomos rinkos“, – sakė vyras. Tuo tarpu didmiesčiuose ji labai aktyvi – čia daug verslo centrų, t.p. mokymo įstaigų – žmonės atvažiuoja trumpesniems ar ilgesniems laikotarpiams dirbti, mokytis, ir nenori arba negali įsigyti būsto, tad jį nuomojasi. „Pavyzdžiui, į Vilnių dabar dirbti atvyksta gana daug užsieniečių, ypač – iš Rytų šalių. Jie atvažiuoja tik ribotam laikui, atlikti tam tikrų konkrečių projektų, tad net jei nusipirkti turto ir galėtų, nuomotis jiems palankiau“, – pasakojo pašnekovas. Pasak jo, Vilniuje yra ir statomų, ir jau veikiančių daugiabučių, kurie yra skirti specialiai nuomai. Jie išsiskiria tuo, kad yra statomi arti centro, o juose planuojami tik nedideli – vieno-dviejų kambarių butai, skirti gyventi vienam žmogui arba porai, ir paprastai parduodami pilnai įrengti. „Išnuomoti didelius butus yra gerokai sudėtingiau”, – neslėpė specialistas.
Renkantis komercines patalpas apsiriboti didmiesčiais nebūtina – pelningų objektų galima rasti tiek juose, tiek provincijoje. Tačiau toks turtas įprastai kainuoja brangiau. „Nepatyrusiems investuotojams visgi rekomenduoju pradėti nuo gyvenamųjų patalpų“, – sakė A. Pranevičius.
Renkantis investavimui butą geriausia dairytis į miesto centrinėje dalyje esančius rajonus. „Vilniuje tai būtų centras, Šnipiškės, Žirmūnai, Naujamiestis. Juose išnuomoti butus žymiai lengviau nei miegamuosiuose rajonuose, prireikus juos lengviau ir parduoti“, – sakė vyras. Butai centrinėje miesto dalyje išlieka paklausūs net ekonominių krizių metu, kai norinčiųjų nuomotis būstą būna gerokai mažiau.
Renkantis butą būtina atkreipti dėmesį ir į laiptinę
Ar verta norint investuoti pirkti namą? „Investicijos į namą – žymiai didesnės: jei butą galima įsigyti už 50.000 eurų, įrengtas namas kainuoja apie 200.000 – už šią sumą galima įsigyti kelis butus. O norinčiųjų nuomotis namus nėra daug. Jei šeima apsisprendžia kraustytis į namą, paprastai įsigyja savo, o ne nuomojasi. Taigi, grąža greičiausiai būtų mažesnė nei įsigijus vieną ar kelis butus“, – teigė A. Pranevičius.
Buto aukštas didelės įtakos nedaro. Investavimui dažniausiai perkami butai žemesniuose aukštuose, nes jų kaina kiek žemesnė, tinka netgi butai pirmame aukšte. Žymiai svarbiau buto būklė – ji turėtų būti bent patenkinama. „Nuomininkai ieško butų, kurie yra tvarkingi, švarūs ir jaukūs“, – sakė brokeris. Pasak jo, butų pasiūla šiuo metu didelė, ir greičiausiai išnuomojami šiuolaikiškai įrengti butai, o senesni, kuriuose savininkai ilgai nedarė jokio remonto, sulaukia žymiai mažiau susidomėjimo, ir konkuruoti gali nebent žema kaina.
Investavimui tinka ir senos, ir naujos statybos butai. „Senos statybos butai – pigesni, tačiau jų nuomos kaina – mažesnė, mat išlaikymas nuomininkui yra brangesnis – komunaliniai mokesčiai didesni“, – sakė vyras. Miesto centre, senamiestyje vyrauja sena statyba, o naujos statybos objektų yra labai mažai. Renkantis seną butą reikia atkreipti dėmesį ne tik į buto, bet ir į laiptinės būklę – jei laiptinė labai apleista, butą išnuomoti bus sunkiau.
Trumpalaikė nuoma – pelningesnė, tačiau poreikio nebeliko
Nuoma skirstoma į ilgalaikę ir trumpalaikę. Pati populiariausia – ilgalaikė nuoma (nuo 6 mėn.). Prieš keletą metų išpopuliarėjo ir trumpalaikė – nuo paros iki kelių savaičių, pagrinde skirta turistams ar atvykstantiems kitais reikalais, tačiau trumpam laikui. Ši nuoma įprastai vykdoma per „Airbnb“ ir „Booking.com“ platformas. Pajamos iš trumpalaikės nuomos – didesnės, tačiau jai administruoti reikia skirti daugiau laiko bei išlaidų. Po kiekvieno svečio butas turi būti išvalytas, pakeista patalynė, rankšluosčiai. Taip pat reikia administruoti rezervacijos sistemą, pasirūpinti svečių pasitikimu ir išleidimu (tiesa, dabar dažniausiai prie durų įrengiamas seifas raktui, tad svečiai gali pakliūti į butą elektroniniu paštu ar SMS žinute gavę jo kodą).
Trumpalaikės nuomos modelis tinka žmonėms, kurie turi daugiau laiko, dirba laisvu grafiku ar galbūt iš viso nedirba, arba turi kelis butus, kuriuos nuomoja ir tai yra jų pagrindinė veikla. Taip pat yra įmonių, kurios siūlo trumpalaikės nuomos administravimo paslaugas, savininkui tuomet nereikia ja rūpintis, tačiau atskaičius atlygį įmonei, pajamos tampa panašios į tas, kurias gautų iš ilgalaikės nuomos.
Trumpalaikei nuomai skirti butai turi būti itin geros būklės. Pasirinkus trumpalaikę nuomą, nusidėvėjimas mažesnis, nes įprastai svečiai šiuose butuose tik nakvoja, nesinaudoja orkaite, skalbykle, kitais prietaisais, tačiau yra kitų pavojų – pavyzdžiui, svečiai gali surengti vakarėlį, kuriame butas bus nuniokotas ir sukels nepatogumų kaimynams. Taip pat paskelbus Covid-19 pandemiją trumpalaikės nuomos poreikio beveik neliko.
Ilgalaikės nuomos objektų priežiūra – minimali. Nors sutartis įprastai pasirašoma metams, nuomininkai pripranta prie buto, rajono, ir dažnu atveju gyvena ilgiau – 2-4 metus. Nuomotojui niekuo rūpintis nereikia, nebent kas nors sugenda, tuomet reikia daiktą sutaisyti arba pakeisti nauju. Ilgalaikė nuoma yra populiariausias nuomos būdas, nes generuoja stabilias pajamas, o laiko reikia skirti labai nedaug.
Nuomininkų galima ieškoti per įvairius kanalus – skelbimų portalus, socialinius tinklus, pažįstamus. Nuomininkų paiešką vykdo ir brokeriai. Atsirenkant nuomininkus svarbūs du kriterijai – kad nuomininkas būtų patikimas – laiku mokėtų nuomą, ir nepablogintų turto būklės. Galima paprašyti rekomendacijų, pasidomėti kur nuomininkas dirba. Svarbu žinoti kiek žmonių bute gyvens, ar nuomininkas turi vaikų, naminių gyvūnų.
