Parduodant nekilnojamąjį turtą bus itin lengva pasiekti maksimalų GPM tarifą
Lietuvos būsto rinkoje pastaraisiais metais kainos šovė į aukštumas, o kartu su jomis auga ir gyventojų galvos skausmas dėl mokesčių. Tačiau dabar Finansų ministerija siūlo naują būsto pardavimo pajamų apmokestinimo tvarką, kuri gali tapti tikru „infliacijos mokesčiu“, taip dar labiau spaudžiant ir taip vis augančių mokesčių smaugiamus Lietuvos gyventojus.
Lietuvos gyventojai, parduodantys savo būstą, netrukus gali susidurti su nauju iššūkiu – griežtesniu pajamų iš nekilnojamojo turto (NT) pardavimo apmokestinimu[1]. Finansų ministerija siūlo naują tvarką, pagal kurią būsto pardavimo pelnas, atėmus būsto įsigijimo kainą, būtų sumuojamas su kitomis metinėmis pajamomis ir apmokestinamas progresiniais gyventojų pajamų mokesčio (GPM) tarifais. Šie tarifai priklauso nuo žmogaus bendrų metinių pajamų:
- 15 proc. – pajamoms iki 1 vidutinio darbo užmokesčio (VDU) per mėnesį (apie 2 100 eurų „ant popieriaus“ 2025 m.).
- 20 proc. – pajamoms, viršijančioms 1 VDU per mėnesį, bet neviršijančioms 120 VDU per metus (iki 14 000 eurų per mėnesį).
- 36 proc. – pajamų daliai, viršijančiai 120 VDU per metus (nuo 14 000 eurų „į rankas“ per mėnesį).
Pavyzdžiui, jei žmogus 2005 m. pirko butą už 50 000 eurų, o 2025 m. jį parduoda už 200 000 eurų, pelnas siekia 150 000 eurų. Ši suma laikoma pajamomis ir pridedama prie kitų jo metinių pajamų. Tarkime, žmogus uždirba vidutinį Lietuvos atlyginimą – 2 100 eurų per mėnesį „ant popieriaus“, arba 25 200 eurų per metus. Sudėję šias sumas, gauname bendras metines pajamas: 150 000 + 25 200 = 175 200 eurų. Padalinus šią sumą iš 12 mėnesių, vidutinės mėnesinės pajamos siekia 14 600 eurų, o tai jau patenka į aukščiausią – 36 proc. – mokesčių tarifą.
Skaičiuojant mokesčius, bendros pajamos (175 200 eurų) būtų apmokestinamos taip:
- Pirmieji 25 200 eurų (1 VDU per metus) – 15 proc. GPM, t. y. 3 780 eurų.
- Likusi dalis (175 200 – 25 200 = 150 000 eurų) – 36 proc. GPM, t. y. 54 000 eurų.
- Bendra mokesčių suma: 3 780 + 54 000 = 57 780 eurų.
Taigi, pardavęs butą, žmogus valstybei turėtų sumokėti beveik 58 000 eurų mokesčių, nors realiai jo gyvenimo lygis ar pajamos iš darbo nepasikeitė. Jei žmogus paveldėjo butą (įsigijimo kaina laikoma 0 eurų), mokesčiai būtų dar didesni, nes visas pardavimo pelnas būtų laikomas apmokestinamomis pajamomis.
Numatytos trys išimtys, kada būsto pardavimo pajamos nebūtų apmokestinamos
Finansų ministerija numatė tris sąlygas, kuriomis būsto pardavimo pajamos gali būti neapmokestinamos. Nors šios išimtys buvo pristatytos kaip palengvinimas gyventojams, jos kelia abejonių dėl stabilumo, nes, kaip ne kartą matėme su įvairiomis lengvatomis, tokios sąlygos atsiranda, o vėliau gali labai lengvai būti mažinamos ar net išvis išnykti. Bet kol kas ministerija siūlo tokias sąlygas[2]:
- Būstas nuosavybėje išlaikytas 10 metų ar ilgiau. Jei būstas buvo jūsų nuosavybėje 10 metų ar daugiau, pajamos iš jo pardavimo neapmokestinamos. Pavyzdžiui, jei butą įsigijote 2010 m. ir parduodate 2025 m., mokesčių mokėti nereikės, nesvarbu, koks pelnas.
- Būstas buvo pagrindinė gyvenamoji vieta bent 2 metus. Jei būste gyvenote ir deklaravote savo gyvenamąją vietą bent 2 metus iki pardavimo, pajamos taip pat neapmokestinamos. Pavyzdžiui, jei 2023–2025 m. gyvenote bute ir jį parduodate, mokesčių išvengsite.
- Pajamos reinvestuojamos į kitą būstą per 1 metus. Jei per vienerius metus nuo būsto pardavimo gautas lėšas investuojate į kitą gyvenamąjį būstą, kuriame deklaruojate savo gyvenamąją vietą, pajamos neapmokestinamos. Pavyzdžiui, pardavę butą už 200 000 eurų ir per metus įsigiję naują būstą už tą pačią ar didesnę sumą, mokesčių mokėti nereikės.
Gyventojams tiesiog teks susimokėti infliacijos mokestį?
Kritikai šį mokestį vadina „infliacijos mokesčiu“, nes būsto vertės augimas dažnai nėra susijęs su realiu turto pagerinimu, o kyla dėl infliacijos ir pinigų nuvertėjimo. Juk savaime buto vertė neauga, ji netgi smunka dėl nusidėvėjimo, jei nėra atliekami remontai ar kiti darbai.
Infliacija Lietuvoje pastaraisiais metais buvo itin aukšta: Statistikos departamento duomenimis, 2022 m. metinė infliacija siekė 18,9 proc., o 2023 m. – 8,7 proc.. Dėl to būsto kainos smarkiai išaugo, tačiau tai nereiškia, kad žmogus tapo turtingesnis – tiesiog pinigų perkamoji galia sumažėjo.
Pavyzdžiui, 2005 m. už 50 000 eurų įsigytas butas dėl infliacijos ir rinkos pokyčių 2025 m. kai kuriose vietovėse gali kainuoti net ir 200 000 eurų. Tačiau reali šių pinigų vertė, palyginti su 2005 m., yra daug mažesnė. Pagal Lietuvos banko infliacijos skaičiuoklę, 50 000 eurų 2005 m. atitinka apie 75 000 eurų 2025 m. Taigi, net pardavęs butą už 200 000 eurų, žmogus realiai neuždirba tokio didelio pelno, kaip gali atrodyti. Vis dėlto mokesčiai skaičiuojami nuo nominalaus pelno, o ne nuo realios vertės, todėl žmogus tarsi baudžiamas už infliacijos poveikį.
Dividendai nebus įskaičiuojami į pajamas, nes norima apsaugoti turtingiausius gyventojus?
Be to, įdomus ir kitas faktas – dividendų neįtraukimas į bendras apmokestinamas pajamas. Pagal VMI, dividendai Lietuvoje apmokestinami atskirai, taikant 15 proc. arba 20 proc. GPM tarifą, priklausomai nuo pajamų dydžio, ir jie nėra sumuojami su kitomis pajamomis, kaip būsto pardavimo pelnas.
Ši išimtis kelia klausimų, nes dividendus dažniausiai gauna turtingesni gyventojai, turintys investicijų ar akcijų. Tuo tarpu paprasti žmonės, parduodantys savo vienintelį būstą ar paveldėtą turtą, patenka į aukštesnį mokesčių tarifą ir moka daugiau.
Pavyzdžiui, žmogus, gavęs 50 000 eurų dividendų, už dividendus mokėtų 7 500 eurų (15 proc.), o žmogus, pardavęs butą už 150 000 eurų pelno, už tai sumokėtų iki 54 000 eurų (36 proc.), jei patenka į aukščiausią tarifą. Toks skirtumas kelia klausimų apie mokesčių sistemos teisingumą.
Labiausiai nukentės vidutines pajamas uždirbantys ir NT paveldėję ar greitai parduoti norintys asmenys
Naujoji tvarka ypač palies tuos, kurie:
- Paveldi būstą. Paveldėto turto įsigijimo kaina laikoma 0 eurų, todėl visas pardavimo pelnas apmokestinamas. Pavyzdžiui, paveldėjęs butą, kurio rinkos vertė 100 000 eurų, ir jį pardavęs, žmogus turėtų sumokėti 36 000 eurų mokesčių, jei jo bendros pajamos patenka į 36 proc. tarifą.
- Parduoda būstą po trumpesnio nei 10 metų laikotarpio. Pavyzdžiui, jauna šeima, pirkusi butą 2020 m. ir parduodanti jį 2025 m., mokės mokesčius nuo viso pelno, nebent atitinka kitas išimtis.
- Turi vidutines pajamas. Žmonės, uždirbantys apie 2 100 eurų per mėnesį (neatskaičius mokesčių), pardavę būstą gali lengvai peržengti 120 VDU ribą ir mokėti aukščiausią 36 proc. tarifą.
Ekonomistai ir gyventojai šią tvarką kritikuoja kaip neteisingą. Juk infliacija ir būsto kainų augimas nėra tas pats, kas realus pelnas. Žmonės iš esmės bus baudžiami už tai, ko jie nekontroliuoja – infliaciją.
Gyventojai socialiniuose tinkluose taip pat reiškia nepasitenkinimą siūloma tvarka:
„Galvojau parduoti paveldėtą butą, nes reikia pinigų vaikų mokslams, o dabar gausis, kad reikės atiduoti trečdalį pelno valstybei, nors realiai nieko neuždirbau – kainos tiesiog išaugo!“ – rašė vienas vilnietis.
Kitas gyventojas irgi piktinosi: „Tai dabar paveldėsiu mamos butą, parduosiu, kad galėčiau nusipirkti savo, ir dar turėsiu mokėti tūkstančius mokesčių? Kur logika?“
