Būstas išlaikytas pakankamai ilgai, tačiau lemtinga tapo viena detalė
Lietuvoje galiojanti gyventojų pajamų mokesčio (GPM) sistema neretai tampa galvosūkiu net ir tiems, kurie, atrodytų, elgiasi logiškai – parduoda būstą ir gautas lėšas investuoja į naują gyvenamąjį objektą. Vienas gyventojas pasidalino situacija, kuri, jo teigimu, kelia daugiau klausimų nei atsakymų: nors butas buvo išlaikytas daugiau nei dvejus metus ir pinigai reinvestuoti į naujo namo statybas, GPM lengvata gali būti netaikoma.
Gyventojas nurodo, kad butą įsigijo 2022 metų spalį ir jame gyveno bei buvo deklaravęs gyvenamąją vietą iki 2025 metų gegužės. Tai reiškia, kad deklaravimo laikotarpis viršijo dvejus metus – o tai yra viena iš pagrindinių sąlygų, leidžiančių pretenduoti į GPM lengvatą parduodant nekilnojamąjį turtą.
Vis dėlto situacija esą komplikuojasi dėl to, kad prieš pardavimą gyventojas iš buto išsiregistravo. Jis persikėlė į kitą, mažesnį savo būstą, kad parduodamą objektą būtų lengviau parodyti pirkėjams. Galutinis pardavimo sandoris įvyko tik 2025 metų gruodį – jau praėjus keliems mėnesiams po deklaracijos pakeitimo.
Būtent ši aplinkybė, anot nekilnojamojo turto rinkos dalyvių, gali tapti lemiama.
„Pardavimo metu turėjote būti deklaravęs gyvenamąją vietą parduotame bute. Nebuvote. Lengvata negalioja“, – trumpai situaciją komentuoja NT brokerė.
Investicija į naują namą – ne visada pakankamas argumentas
Gyventojas taip pat pabrėžia, kad visą iš pardavimo gautą pelną investuoja į naujo vienbučio namo statybas. Statybos leidimas gautas 2026 metų vasarį, tuo pačiu metu registruota ir statybų pradžia. Namas statomas ūkio būdu, o ateityje planuojama jame deklaruoti gyvenamąją vietą.
Logiškai vertinant, tokia situacija turėtų atitikti GPM lengvatos esmę – pelnas reinvestuojamas į pagrindinį būstą. Tačiau praktikoje galioja griežtesnės taisyklės.
Kaip pažymi rinkos dalyviai, svarbi ne tik deklaravimo trukmė, bet ir faktas, kad deklaracija turi galioti būtent sandorio metu.
„Kad galiotų lengvata: sandorio metu reikia būti išlaikius 5 metus arba turėti deklaruotą gyvenamąją vietą ne mažiau nei dvejus metus ir ją išlaikyti iki pardavimo momento“, – teigiama komentare.
Ar laikinas persikėlimas gali kainuoti tūkstančius?
Ši istorija iškelia svarbų klausimą: ar laikinas persikėlimas dėl praktinių priežasčių – šiuo atveju, siekiant palengvinti būsto pardavimą – gali panaikinti teisę į mokesčių lengvatą?
Gyventojas taip pat nurodo, kad šiuo metu yra deklaruotas kitame savo bute, kurį planuoja parduoti, o vėliau deklaruotis naujai statomame name. Tačiau laikinas kito nekilnojamojo turto turėjimas, anot specialistų, savaime nėra pagrindinė problema. Esminis kriterijus išlieka deklaracijos statusas pardavimo momentu.
Praktikoje tai reiškia, kad net ir sąžiningai reinvestuojant lėšas į naują būstą, galima susidurti su prievole sumokėti 15 proc. GPM nuo pelno – vien dėl formalaus deklaracijos neatitikimo.
Kada pardavus būstą taikoma GPM lengvata?
Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) lengvata pardavus būstą Lietuvoje taikoma tuomet, kai atitinkama bent viena iš kelių aiškiai apibrėžtų sąlygų. Pirmasis ir paprasčiausias atvejis – kai nekilnojamasis turtas išlaikytas pakankamai ilgai[1].
Kaip nurodo Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI), jei nuo įsigijimo iki pardavimo yra praėję ne mažiau kaip 5 metai, gautos pajamos neapmokestinamos nepriklausomai nuo to, ar būstas buvo naudojamas gyvenimui, ar kaip investicija.
Kitas svarbus scenarijus – kai būstas buvo pagrindinė gyvenamoji vieta. Tokiu atveju būtina, kad asmuo jame būtų gyvenęs ir deklaravęs gyvenamąją vietą bent 2 metus iki pardavimo, tačiau svarbu suprasti, kad vertinamas ne tik formalus deklaravimas, bet ir realus gyvenimo faktas.
Lengvata taip pat taikoma ir tais atvejais, kai parduodamas būstas yra pakeičiamas kitu. Jei per vienerius metus nuo pardavimo gautos lėšos panaudojamos naujam gyvenamajam būstui įsigyti ir jame deklaruojama gyvenamoji vieta, GPM gali būti netaikomas. Ši nuostata leidžia gyventojams laisviau keisti būstą be papildomos mokestinės naštos. Svarbiausi atvejai, kai lengvata galioja:
- Būstas išlaikytas ne trumpiau kaip 5 metus;
- Būste gyventa (su deklaracija) bent 2 metus;
- Per 1 metus įsigyjamas kitas gyvenamasis būstas ir jame gyvenama;
- Galima pagrįsti faktinį gyvenimą net ir be deklaracijos.
Vis dėlto, jei nė viena iš šių sąlygų nėra tenkinama, pardavimo pelnas apmokestinamas GPM. Didžiausia rizika kyla tuomet, kai deklaracija neatitinka realybės arba sandoriai turi investicinės veiklos požymių. Tai reiškia, kad vien formalus dokumentų sutvarkymas neapsaugo nuo mokesčių – VMI vertina faktines aplinkybes.
