Po daugiabučių sprogimų – kalbos apie didesnį reguliavimą

Griežti reglamentai sukels finansinių iššūkių nekilnojamojo turto savininkams?

Po pastarųjų daugiabučių sprogimų Lietuvoje, kyla diskusijos dėl griežtesnio reguliavimo tiek statybų sektoriuje, tiek daugiabučių priežiūros srityje. Ekspertai ir politikai svarsto įvairius sprendimus, kurie galėtų padėti užkirsti kelią panašioms nelaimėms ateityje. Tačiau jau dabar baiminamasi, jog pastarieji, buitiškai tariant, pradės žvilgčioti į apytuštę eilinio lietuvio piniginę. Tai visgi, kokia ta eiga ir kaip pokyčiai atsilieptų kiekvienam iš mūsų?

Tarp galimų priemonių – sugriežtinti reikalavimai dujų įrenginiams, privalomas reguliarus jų patikrinimas bei didesnė atsakomybė už pastatų priežiūrą. Taip pat kalbama apie papildomas saugumo priemones senos statybos daugiabučiuose, kuriuose gali būti nusidėvėję vamzdynai bei elektros instaliacijos^[1].

Kitaip tariant, valdžios institucijos tikina uoliai ieškančios būdų, kaip efektyviau užtikrinti gyventojų saugumą. Tačiau kai kurie ekspertai įspėja, jog pernelyg griežti reglamentai gali sukelti papildomų finansinių iššūkių tiek nekilnojamojo turto savininkams, tiek statybų bendrovėms. Iš tiesų – kaipgi suderinti saugumą su prieinamomis sąnaudomis? Kol kas neaišku. Belieka laukti valdžios institucijų verdikto, kuris daliai žmonių jau dabar kelia siaubą.

Incidentai Vilniuje apnuogino daugiabučių namų nepriežiūrą

Žinoma, jog pastaruoju metu Lietuvoje įvyko keletas daugiabučių sprogimų, sukėlusių rimtų pasekmių. Tuomet ir išniro galybė klausimų dėl daugiabučių namų priežiūros bei saugumo užtikrinimo.

Vienu iš indikatorių kalbėti šia tema tapo Vilniuje, Viršuliškėse 2024 m. sausio mėn. daugiabutyje įvykęs sprogimas, dėl kurio kilo gaisras ir žuvo du žmonės. Naujininkuose visai neseniai – 2025 m. sausio 3 d. įvykęs sprogimas sudrebino daugiabutį. Dėl jo evakuoti gyventojai, o priežastys vis dar tiriamos. Visgi, tarp labiausiai matomų dėmių – nepakankama techninė priežiūra (per mažas dėmesys daugiabučių inžinerinėms sistemoms, tokioms kaip elektra, priešgaisrinė sauga, vėdinimas, vandentiekis ir nuotekos). Mat nors reguliari techninė priežiūra – privaloma, regis, ne visi ją atlieka tinkamai. 

Kartais nėra aišku, kas atsako už daugiabučio dujų ūkio sistemos veikimą bei sandarumą – administratorius, bendrijos pirmininkas ar dujas tiekiančios įmonės. Tokių incidentų epicentre atsiduria ir gyventojų sąmoningumas. Manoma, esą butų savininkai ne visada tinkamai prižiūri savo butuose esančias inžinerines sistemas.

Bėda – pinigų taupymas, dėl ko daugiabučio techninė priežiūra atliekama tik formaliai

Daugiabučių administravimo ir priežiūros įmonės „Civinity“ vadovas Vilniuje Tadas Kuznecovas tvirtina, jog techninei daugiabučių priežiūrai teikiamas per mažas dėmesys – kaip ir reguliavimui. Privalomąją daugiabučių inžinerinių sistemų priežiūrą, anot pastarojo, atlieka daugiabučio namo administratorius. Jeigu daugiabutis valdomas įsteigus butų savininkų bendriją, techninę sistemų apžiūrą ir remontą privalo organizuoti bendrijos pirmininkas. 

Kalbant apie patikros reguliarumą, už daugiabučio techninę priežiūrą atsakingas asmuo privalo ne rečiau kaip kartą į pusmetį atlikti inžinerinių sistemų apžiūrą, užfiksuoti jos rezultatus ir apie tai informuoti gyventojus. Jeigu aptinkama sistemų trūkumų, privaloma imtis priemonių – nedelsiant.

T. Kuznecovo teigimu, esminė bėda – pinigų taupymas. Dėl jo daugiabučio techninė priežiūra atliekama tik formaliai. Kita vertus, kartais apžiūrą atliekantis žmogus nenusimano, ką daro.

Ne visada aišku, kas atsako už sklandų daugiabučio dujų ūkio sistemos veikimą

Už dujų ūkio sistemos veikimą daugiabutyje atsakomybė gali priklausyti tiek administratoriui ar bendrijos pirmininkui, tiek dujas tiekiančiai įmonei.

„Dujų sistemos priežiūros atveju kiekvienam daugiabučiui pirmiausia svarbu žinoti atsakomybės ribas. Namo administratorius arba bendrijos pirmininkas turėtų būti tas žmogus, kuris šias ribas aiškiai žino ir užtikrina, kad dujų sistema būtų reguliariai tikrinama“, – aiškina specialistas. 

Visgi, už inžinerines sistemas buto ribose neva atsako būtų savininkai.

„Problema ta, kad savo bute esantį ūkį, įskaitant inžinerinių sistemų veikimą ir atitikimą teisės aktų reikalavimams, prižiūri patys gyventojai, kurie, dažniausiai, neturi techninių žinių tai daryti tinkamai. Be to, priešingai nei būsto administratoriaus atveju, butų savininkų niekas nekontroliuoja. Taip susiduriame su situacijomis, kad viename bute neatsakingai elgiantis su inžinerinėmis sistemomis nukenčia ne tik butas, bet ir visas daugiabutis“, – tvirtina T. Kuznecovas. 

Daugiabučių namų administratoriams civilinės atsakomybės draudimas – privalomas

Nors daugiabučių namų techninė inžinerinių sistemų priežiūra Lietuvoje – privaloma, ją atliekantiems specialistams keliami skirtingi reikalavimai. 

Pavyzdžiui, daugiabučių namų administratoriams civilinės atsakomybės draudimas yra privalomas tam, kad įmonės galėtų vykdyti veiklą. Nutikus nelaimei ir paaiškėjus, kad administratorius savo pareigas vykdė netinkamai, žalą atlygintų draudikas. 

„Pavyzdžiui, mūsų, kaip administratoriaus, veikla yra apdrausta 1 mln. eurų, kurie galėtų būti skirti žalai kompensuoti panašios nelaimės atveju”, – pasakoja T. Kuznecovas. Tačiau daugiabučių bendrijoms ir jų pirmininkams toks reikalavimas nėra privalomas. 

Vis dėlto, anot jo, pastaroji praktika – vienareikšmiškai ydinga, kadangi ir administratoriai, ir bendrijų pirmininkai neva neša vienodą atsakomybę prieš daugiabučio namo butų savininkus. Tačiau čia ir iškyla problema – kad gyventojai ne vienodai apsaugomi tuo atveju, jei įvyktų nelaimė. 

„Neseniai susidūrėme su situacija, kai kaimynai mus informavo apie buto balkone laikomą dujų balioną. Kaip žinia, butuose dujų balionų laikymas ir naudojimas yra draudžiamas. Gavę tokį pranešimą operatyviai reagavome, surašėme įpareigojimą buto savininkui dujų balioną pašalinti, apie tai informavome atsakingas institucijas“, – sako Daugiabučių administravimo ir priežiūros įmonės vadovas.

Todėl rekomenduojama reguliariai atlikti techninę priežiūrą, tiksliai apibrėžiant, kas atsako už dujų ūkio sistemos priežiūrą konkrečiame daugiabutyje. Kita vertus, gali būti, jog šiuos tikslus įgyvendinti – per vėlu. Mat pasikartojantys sprogimai daugiabučiuose kelia klausimų dėl nepakankamo reguliavimo griežtumo. Tai reiškia, kad situacija gali paliesti ir eilinius žmones, nepaisant to, jog sprogimai įvyksta ne vien dėl gyventojų kaltės, – kartais sprogsta paspirtukai, be to, nelaimės gali įvykti ir dėl netinkamos bendrijos priežiūros. Visgi, gali būti, kad pirštais nebaksnosime ir kaltų neieškosime, galiausiai mokestinei atsakomybei užgulus ne ką kitą, kaip eilinių gyventojų pečius.

Daugiabučių namų administravimo mokesčiai Lietuvoje tuo tarpu priklauso nuo daugelio veiksnių, tokių kaip pastato dydis, amžius, techninė būklė ir savivaldybės nustatyti tarifai. Pavyzdžiui, Utenos rajone taikomi tarifai: namuose iki 1000 m²: 0,0841 Eur/m² be PVM; namuose nuo 1001 iki 3000 m²: 0,0725 Eur/m² be PVM^[2]. Didmiesčiuose kainos įprastai yra kiek didesnės. Administravimo mokestis apima išlaidas, susijusias su bendrojo naudojimo objektų priežiūra, technine priežiūra, administratoriaus darbo užmokesčiu, dokumentacijos tvarkymu ir kitomis paslaugomis, būtinomis pastato tinkamai eksploatacijai užtikrinti.