Pirkėjams gali grėsti ne tik baudos, bet ir ilgalaikės problemos
Nekilnojamojo turto rinkoje vis dažniau pasitaiko projektų, kuriuose negyvenamosios paskirties patalpos reklamuojamos kaip modernus būstas. Iš pirmo žvilgsnio tokios erdvės atrodo niekuo nesiskiriančios nuo įprastų butų – jose įrengtos virtuvės, vonios kambariai, miegamosios zonos, o reklaminėje medžiagoje akcentuojamas patogus gyvenimas mieste. Vis dėlto teisinis tokių patalpų statusas išlieka kitoks, todėl pirkėjai gali susidurti su pasekmėmis, apie kurias ne visada susimąsto prieš pasirašydami sutartį.
Vienas pastaruoju metu daug dėmesio sulaukusių pavyzdžių – Vilniuje, Mėnulio gatvėje, vystomas projektas „Tavo Boostas“. Viešai skelbiama, kad pirkėjams siūlomos 135 šiuolaikiškos erdvės, tačiau pats pastatas yra administracinės paskirties, o jo keitimo į gyvenamąją procedūra nėra pradėta[1].
Pirkėjai įsigyja ne butą, o administracinės paskirties turto dalį
Pasak advokatų kontoros COBALT vyresniosios teisininkės Viktorijos Varnaitės, svarbiausia suprasti, ką iš tiesų įsigyja tokio projekto pirkėjas. Nors reklamoje gali būti kalbama apie būstą ar studiją, teisiškai situacija yra kitokia.
„Pirkėjas įsigyja ne butą, ne studiją ir net ne konkrečią patalpą – jis perka vienos didelės administracinės paskirties patalpos dalį kartu su kitais bendraturčiais. Tai yra esminis skirtumas tarp įprasto būsto įsigijimo ir tokio pobūdžio projekto“, – sako advokatų kontoros COBALT vyresnioji teisininkė Viktorija Varnaitė.
Anot jos, pirkėjas netampa savarankiško nekilnojamojo turto objekto savininku. Jis įsigyja bendrosios nuosavybės dalį, o teisė naudotis konkrečia erdve nustatoma notaro patvirtinta naudojimosi tvarka. Būtent todėl tokio turto teisinė apsauga skiriasi nuo įprasto buto, kurio nuosavybės teisė registruojama Nekilnojamojo turto registre.
Administracinės paskirties patalpų savininkams taikomi papildomi mokesčiai ir apribojimai
Teisininkai primena, kad Lietuvos teisėje nėra „komercinio būsto“ sąvokos. Administracinės paskirties patalpos nėra skirtos nuolatiniam gyvenimui, todėl jų naudojimas kaip gyvenamosios vietos gali būti laikomas teisės aktų pažeidimu.
Pagal Administracinių nusižengimų kodeksą už patalpų naudojimą ne pagal paskirtį gali būti skiriama nuo 280 iki 3 tūkst. eurų siekianti bauda, o pakartotinio pažeidimo atveju – nuo 400 iki 6 tūkst. eurų. Svarbu tai, kad atsakomybė tenka ne projekto vystytojui, o pačiam patalpų savininkui ar naudotojui.
Be galimų baudų, tokių patalpų savininkams tenka ir papildomos finansinės išlaidos. Jie negali pretenduoti į šildymo kompensacijas, komunalinėms paslaugoms gali būti taikomas didesnis PVM tarifas, o fiziniai asmenys privalo mokėti nekilnojamojo turto mokestį.
Pasak V. Varnaitės, pirkėjams verta pasidomėti ir tuo, ar vystytojas apskritai yra pradėjęs pastato paskirties keitimo procedūrą. Nors Vilniaus miesto savivaldybė yra nurodžiusi, kad pakoregavus detalųjį planą tokią galimybę būtų galima svarstyti, toks procesas užtrunka kelerius metus ir reikalauja papildomų investicijų. Jei paskirtis nekeičiama, pagrindines teisines rizikas prisiima pirkėjas.
Bendroji nuosavybė gali apsunkinti turto valdymą ir jo pardavimą ateityje
Registrų centro duomenimis, Mėnulio gatvėje esantis administracinės paskirties pastatas turi tik du atskirai įregistruotus nekilnojamojo turto vienetus – požeminį garažą ir vieną daugiau kaip 6 tūkst. kv. metrų administracinės paskirties patalpą. Tai reiškia, kad pirkėjai įsigytų ne atskirus nekilnojamojo turto objektus, o vienos didelės patalpos dalis.
„Įsigijęs atskirą butą daugiabutyje, pirkėjas tampa konkrečios patalpos savininku, o jo nuosavybės teisė įregistruojama Nekilnojamojo turto registre. Įsigijus bendrosios nuosavybės dalį, teisė naudotis konkrečia patalpos dalimi priklauso nuo nustatytos naudojimosi tvarkos“, – pabrėžia V. Varnaitė.
Anot jos, tokia bendrosios nuosavybės forma reiškia ne tik kitokį teisinį statusą, bet ir praktinius iššūkius. Keičiant naudojimosi tvarką paprastai reikalingas visų bendraturčių sutikimas, todėl, kai jų yra daugiau nei 135, susitarti gali būti itin sudėtinga.
Papildomų problemų gali kilti ir sprendžiant pastato administravimo, remonto, šildymo ar kitus bendrus klausimus. Be to, ekspertai atkreipia dėmesį, kad tokiam turtui bankai gali taikyti griežtesnes finansavimo sąlygas, o ateityje jį parduoti gali būti sunkiau nei įprastą butą.
Prieš pasirašydami pirkimo–pardavimo sutartį specialistai rekomenduoja patikrinti Nekilnojamojo turto registre įregistruotą patalpų paskirtį, išsiaiškinti, ar perkamas savarankiškas nekilnojamojo turto objektas, ar tik bendrosios nuosavybės dalis, bei įvertinti bendraturčių skaičių ir galimas ilgalaikes pasekmes.
