Kelio servitutas: svetimi automobiliai nuosavame sklype, ginčai su kaimynais ir teisė į kompensaciją

Kelio servitutas suteikia teisę važiuoti per svetimą sklypą, tačiau vien kaimyno pageidavimo nepakanka

Nusipirkote namą su erdviu sklypu, tačiau netrukus paaiškėjo, kad per jūsų kiemą kasdien važiuoja kaimynai. Vieni vyksta namo, kiti veža statybines medžiagas, o savaitgaliais pasirodo svečiai. Sklypas priklauso jums, mokate už jį mokesčius ir rūpinatės jo priežiūra. Tačiau uždrausti svetimiems automobiliams važiuoti per savo teritoriją galite ne visada.

Tokias situacijas reglamentuoja kelio servitutas - Civiliniame kodekse įtvirtinta teisė nustatytu būdu naudotis kitam asmeniui priklausančiu nekilnojamuoju turtu. Sklypas, kuriame nustatytas servitutas, vadinamas tarnaujančiuoju daiktu, o turtas, kuriam naudoti jis reikalingas, - viešpataujančiuoju daiktu. Servitutas paprastai išlieka ir pasikeitus nekilnojamojo turto savininkams.

Vis dėlto kaimyno pageidavimas turėti trumpesnį ar patogesnį privažiavimą nesuteikia automatinės teisės reikalauti servituto. Civilinis kodeksas numato, kad teismo sprendimu servitutas gali būti nustatomas savininkams nesusitarus, jeigu be jo nebūtų įmanoma normaliomis sąnaudomis naudoti nekilnojamojo turto pagal paskirtį. Vertinama, ar egzistuoja kitos patekimo galimybės, kokių išlaidų jos pareikalautų ir kaip siūlomas kelias apribotų gretimo sklypo savininko teises.

Servitutas gali būti nustatytas savininkų susitarimu, teismo sprendimu, įstatymu arba įstatyme numatytais atvejais - administraciniu aktu. Nacionalinė žemės tarnyba administraciniu aktu servitutus nustato tik teisės aktuose apibrėžtomis sąlygomis. Jeigu dviejų privačių sklypų savininkams nepavyksta susitarti, ginčą gali tekti spręsti teisme.

Kelio servitutas nesuteikia neribotos teisės važinėti sunkvežimiais ar savavališkai platinti kelią

Servituto turinį lemia jo nustatymo dokumentai, paskirtis ir Civilinio kodekso nuostatos. Gali būti nustatyta teisė naudotis pėsčiųjų taku, transporto priemonėms skirtu keliu arba taku gyvuliams varyti. Todėl pats servituto egzistavimas dar neatskleidžia visų naudojimosi sąlygų.

Kai nustatytas servitutas leidžia važiuoti transporto priemonėmis ir nėra papildomų apribojimų, Civilinis kodeksas numato galimybę keliu naudotis įvairiomis transporto priemonėmis bei vaikščioti pėsčiomis. Jeigu kelio plotis dokumentuose nenurodytas ir jo neįmanoma nustatyti pagal anksčiau buvusį kelią, taikoma 4 metrų pločio taisyklė. Tačiau konkretus servitutas gali numatyti kitokias sąlygas.

2023 m. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nagrinėjo ginčą dėl kelio, kuriuo buvo suteikta teisė važiuoti žemės ūkio veiklai naudojama technika. Gretimo sklypo savininkas pakeitė žemės naudojimo paskirtį ir ketino įrengti smėlio karjerą, todėl jam prireikė sunkiasvoriams sunkvežimiams tinkamo kelio.

Teismas nusprendė, kad anksčiau nustatytas servitutas nesuteikė teisės savavališkai įrengti tokio kelio. Numatyti darbai pagal savo pobūdį reiškė naujo kelio įrengimą, todėl negalėjo būti laikomi paprastu remontu. Panašus klausimas gali kilti ir gyvenamosiose teritorijose, kai anksčiau ramiam privažiavimui naudotas kelias dėl kaimyniniame sklype pradėtos komercinės veiklos patiria gerokai didesnį transporto srautą.

Vartai ir kelio užtvarai negali pažeisti servituto turėtojų teisių

Nuosavo sklypo aptvėrimas yra įprasta privatumo ir saugumo priemonė. Tačiau įrengus vartus ar automatinį užtvarą, gali kilti ginčas, jeigu dėl jų teisėti servituto naudotojai nebegali patekti į savo nekilnojamąjį turtą.

2023 m. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nagrinėjo bylą dėl individualių gyvenamųjų namų kvartale įrengto užtvaro. Gyvenvietės bendrija kontroliavo patekimą į jai priklausantį sklypą, kuriame administraciniu aktu buvo nustatytas kelio servitutas. Kilo ginčas, ar keliu gali naudotis tik bendrijos nariai, ar ir kiti asmenys.

Teismai nustatė, kad konkrečiu atveju servitutas buvo skirtas platesniam susisiekimui užtikrinti. Jo nebuvo galima apriboti vien gyvenvietės gyventojų interesais. Tačiau tai nereiškia, kad kiekvienas privatus kelias su servitutu turi būti atviras visiems vairuotojams. Vieni servitutai nustatomi konkrečių sklypų naudai, kiti gali būti skirti platesniam susisiekimui. Sprendžiant dėl vartų ar užtvarų, būtina vadovautis konkrečiais servituto nustatymo dokumentais.

Už kelio servitutą gali priklausyti kompensacija, o remonto išlaidos paskirstomos pagal naudojimąsi

Kelio servitutas apriboja savininko galimybes naudotis jam priklausančia žeme. Teritorijoje, kuria turi būti užtikrintas pravažiavimas, gali būti ribojamos statybos, tvorų įrengimas ar kita veikla. Nuolatinis transporto judėjimas taip pat gali kelti triukšmą ir dulkes bei lemti papildomas priežiūros išlaidas.

Civilinio kodekso 4.129 straipsnyje numatytas dėl servituto nustatymo atsiradusių nuostolių atlyginimas. Įstatymu, sutartimi, teismo sprendimu arba administraciniu aktu gali būti nustatyta prievolė mokėti tarnaujančiojo sklypo savininkui vienkartinę arba periodinę kompensaciją. Jos dydis priklauso nuo konkrečių aplinkybių ir savininko patiriamų apribojimų.

Nacionalinė žemės tarnyba nuo 2024 m. suteikia galimybę naudotis viešai prieinamomis servitutų kompensacijų skaičiuoklėmis, pasiekiamomis per Teritorijų planavimo ir statybos vartus. Tačiau jų pateiktas rezultatas nėra universalus atlyginimo tarifas. Sudarant privatų susitarimą, kompensacijos dydį šalys gali nustatyti derybomis, o kilus ginčui, vertinami pagrįsti nuostoliai. Jeigu servitutas nustatytas anksčiau, būtina patikrinti, ar kompensacijos klausimas jau nebuvo išspręstas.

Atskiras klausimas - kelio išlaikymas. Civilinio kodekso 4.114 straipsnyje nustatyta, kad servituto turėtojas privalo tinkamai atlikti darbus, būtinus normaliam naudojimuisi suteiktomis teisėmis, jeigu sutartyje nenustatyta kitaip. Jeigu tuo pačiu keliu naudojasi ir jo savininkas, išlaikymo pareiga tenka abiem subjektams proporcingai naudojimuisi keliu, nebent jie susitaria kitaip.

2023 m. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas individualių namų kvartalo byloje išaiškino, kad savivaldybė, kurios viešajai susisiekimo funkcijai įgyvendinti buvo naudojamas servituto kelias, taip pat laikytina servituto turėtoja. Dėl to ji turėtų proporcingai prisidėti prie kelio priežiūros ir išlaikymo. Tačiau ši aplinkybė savaime nereiškia, kad kiekvieno privataus servituto kelio remontas turi būti finansuojamas savivaldybės lėšomis.

Prieš perkant sklypą būtina patikrinti servituto ribas ir jo nustatymo dokumentus

Vien faktiškai naudojamas kelias dar neįrodo, kad servitutas teisėtai nustatytas. Kita vertus, net ir ilgą laiką nenaudotas, žolėmis apaugęs pravažiavimas gali turėti galiojantį servitutą. Todėl prieš perkant žemės sklypą svarbu išsiaiškinti jo teisinę situaciją.

Nuo 2025 m. sausio 1 d. kiekvienam naujai nustatomam žemės servitutui rengiamas atskiras planas, o jo ribos žymimos Nekilnojamojo turto kadastro žemėlapyje. Ši tvarka padeda tiksliau nustatyti teritoriją, kurioje galima naudotis servituto suteiktomis teisėmis, ir sumažinti ginčų dėl kelio vietos ar pločio tikimybę.

Prieš sudarant nekilnojamojo turto pirkimo sutartį, verta patikrinti Nekilnojamojo turto registro duomenis, servituto nustatymo dokumentus ir, kai jis parengtas, atskirą servituto planą. Ypač svarbu išsiaiškinti, ar servitutas nustatytas konkretaus kaimyninio sklypo naudai, ar turi platesnę paskirtį. Nuo to priklausys, kas ir kokiomis sąlygomis galės naudotis keliu.

Jeigu savininkas ketina aptverti sklypą, įrengti vartus, keisti kelio dangą ar pradėti statybas netoli servituto teritorijos, šiuos klausimus naudinga išspręsti projektavimo etape. Vėliau gali paaiškėti, kad suplanuota tvora, pastatas ar želdiniai trukdo įgyvendinti įregistruotas naudojimosi teises.

Kelio servitutas gali būti panaikintas išnykus jo būtinumui, tačiau vien kadastrinių matavimų nepakanka

2026 m. rugsėjį Nacionalinė žemės tarnyba paskelbė išaiškinimą dėl servitutų panaikinimo. Tarnyba atkreipė dėmesį, kad sklypų savininkai kartais klaidingai mano galintys panaikinti servitutą atlikdami naujus kadastrinius matavimus arba pakeisdami žemės sklypo planą.

Civilinis kodeksas numato konkrečius servituto pasibaigimo pagrindus. Vienas aktualiausių - servituto būtinybės išnykimas. Pavyzdžiui, jeigu anksčiau privažiavimo neturėjęs kaimyninis sklypas gauna kitą tinkamą susisiekimo galimybę, gali atsirasti pagrindas panaikinti per svetimą teritoriją nustatytą kelio servitutą.

Tačiau tokios aplinkybės turi būti pagrįstos. Jeigu savininkai sutaria, servituto pabaigą galima tinkamai įforminti susitarimu. Kilus ginčui, dėl servituto pabaigos sprendžia teismas. Administraciniu aktu nustatytiems servitutams taikoma atskira procedūra. Vien trumpalaikis kelio nenaudojimas savaime nesuteikia teisės savininkui jį užarti, aptverti ar užstatyti.